Come vendere casa nel 2021: la guida step by step per vendere casa velocemente e senza errori

Vendere casa può essere una corsa ad ostacoli e il rischio di inciampare è dietro l’angolo.

Per questo motivo abbiamo pensato di mettere a tua disposizione una guida step by step per fornirti tutte le informazioni necessarie per vendere casa in fretta e senza commettere errori.

In questa pagina troverai una vasta selezione di articoli, con strumenti e consigli utili per vendere il tuo immobile senza svalutarlo e alle migliori condizioni del mercato. Inoltre, nella nostra guida puoi scoprire informazioni utili per risolvere le questioni più spinose che si trova ad affrontare chi ha deciso di mettere in vendita casa.

Sei pronto? Cominciamo dallo step preliminare che si trova ad affrontare chi ha deciso di vendere il proprio immobile.

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Indice degli argomenti

Voglio vendere casa, ma quanto vale?

Determinare il giusto valore di un immobile è un aspetto essenziale da calcolare prima di vendere casa.

Un prezzo troppo basso, infatti, potrebbe portare alla svendita dell’immobile con un conseguente danno economico. Viceversa, un prezzo troppo alto aumenterebbe in modo esponenziale il tempo medio per vendere casa e rischierebbe di risolversi in un nulla di fatto.

Come fare allora per trovare il giusto valore di un immobile? Semplicissimo, con il nostro calcolatore gratuito online puoi per conoscere il reale valore del tuo appartamento in meno di 3 minuti. Provalo subito:

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Il calcolatore utilizza un algoritmo che, incrociando migliaia di dati in tempo reale, riesce a dare delle stime accurate per la valutazione della casa.

Inoltre, è importante conoscere i fattori che condizionano la valutazione dell’immobile, in modo da aumentarne il valore prima di vendere una casa. Ecco alcuni consigli utili da tenere in considerazione.

Valutare correttamente il valore di un’immobile è il primo passo per venderlo con successo. Ma quali sono gli elementi che incidono maggiormente sul valore della casa e, quindi, sul prezzo di vendita?

I principali fattori che condizionano la valutazione dell’immobile sono:

  • Superficie commerciale della casa;
  • Prezzo a metro quadro nel mercato di riferimento;
  • Posizione geografica dell’edifico (città, quartiere, centro, periferia, ecc…)
  • Le condizioni generali dello stabile;
  • Le condizioni interne dell’abitazione.

Questi parametri (e molti altri) sono necessari per ottenere una perizia di valutazione dell’immobile.

Di cosa si tratta? Di una valutazione tecnica, eseguita da parte di un perito qualificato e riconosciuto, che mira a esprimere una valutazione complessiva di un’abitazione.

La perizia di valutazione dell’immobile rappresenta una tutela per la banca, in caso di concessione del mutuo, e per l’acquirente.

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Cosa serve per vendere casa?

Prima di mettere casa in vendita bisogna assicurarsi che l’immobile sia in ordine dal punto di vista burocratico.

È importante tenere presente che, in molti casi documenti sbagliati o mancanti possono causare l’annullamento della vendita immobiliare e avere rischi legali, anche considerevoli, per i venditori.  

Documenti necessari per vendere casa

Se hai deciso di vendere casa, dovrai prima procurati una serie di documenti indispensabili per portare a termine la compravendita senza intoppi o futuri rischi legali.

Oltre ai tuoi documenti personali, che accertano che sei effettivamente il proprietario della casa, è necessario raccogliere anche una cospicua documentazione riguardante l’immobile oggetto della compravendita. In particolare:

  • Atto di provenienza;
  • Visura catastale;
  • Planimetria catastale;
  • Titolo edificatorio abilitativo;
  • Certificato APE (l’attestato che descrive le caratteristiche energetiche di un edificio);
  • Certificato di agibilità o abitabilità;
  • Visura ipotecaria;
  • Dichiarazione di conformità catastale;
  • Regolamento di condominio (laddove presente);
  • Contratto di locazione (se l’immobile è già affittato);
  • Copia del contratto di mutuo (se la casa ne è gravata);
  • Eventuale autorizzazione dei Beni Culturali (se si tratta di un immobile assoggettato a determinati vincoli dalla Soprintendenza);

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Come vendere una casa evitando errori

Di seguito alcuni fattori e casistiche particolari a cui fare attenzione per evitare di compiere errori che potrebbero compromettere la buona riuscita della vendita:

1. Vendere casa senza abitabilità: scopri in che condizioni è possibile;

2. Si può vendere casa con abuso edilizio?

3. Il mancato rispetto del diritto di prelazione sugli immobili, in alcuni casi, può portare all’annullamento della compravendita. Scopri cos’è e in che caso si applica.

Devo vendere casa: come posso aumentarne il valore?

Ristrutturare un immobile prima della vendita permette di aumentarne il valore reale e percepito e di vendere casa più velocemente.

Un recente studio condotto da Houzz , ha dimostrato che un proprietario su sei sceglie di ristrutturare casa in prospettiva di una vendita, proprio per averne un maggiore ritorno economico.

Ma quali sono le ristrutturazioni che influenzano maggiormente il valore di vendita di un appartamento?

Secondo la statistica presa come riferimento in cima a questa classifica c’è la ristrutturazione del bagno, seguita dal rifacimento degli infissi e dell’impianto idrico e elettrico.

SI tratta di operazioni costose, ma per fortuna esistono numerosi bonus e incentivi statali legati alle ristrutturazioni degli immobili. Primi fra tutti l’ecobonus (per il risparmio energetico) e il bonus sicurezza (per l’installazione di antifurti, inferriate e porte blindate).

 Ecco alcuni articoli utili per aiutarti a ristrutturare al meglio il tuo appartamento in vista di una futura vendita:

Come aumentare il valore di un immobile ristrutturato

Covid 19: tutti gli incentivi statali per la casa

Come vendere casa velocemente?

Una volta calcolato il reale valore dell’appartamento, raccolta tutta la documentazione necessaria e aumentato il valore dell’immobile con le opportune ristrutturazioni, sei finalmente pronto a immettere la tua casa nel mercato immobiliare.

Ma come vendere casa velocemente? Innanzitutto, mostrare la casa nel suo aspetto migliore è sempre un’ottima strategia.

Ecco alcuni consigli che possono rivelarsi estremamente utili per vendere casa in fretta.

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1. Sistema la casa per la vendita: È una buona idea!

Ricorda: quando si vuole vendere casa la prima impressione è quella che conta.

Nemmeno il migliore degli appartamenti può essere venduto facilmente se l’ambiente risulta sporco e ingombro di inutili cianfrusaglie. Quindi niente piatti sporchi, vestiti abbandonati o giocattoli sparsi per la casa.

Pulisci bene e sistema tutto quello che è alla tua portata: dipingi porte graffiate, fissa maniglie allentate e rubinetti gocciolanti. Gli ambienti devono risultare freschi, puliti e ariosi.

2. Prendi in considerazione l’Home staging

L’home staging è una tecnica di marketing che si occupa di rendere gli ambienti della casa come un palcoscenico, in cui il futuro acquirente (o locatario) desidera vivere, in modo da vendere o affittare più velocemente l’immobile.

Il meccanismo è piuttosto semplice: per favorire la compravendita è necessario presentare al meglio la casa. Per questo l’home stager si occupa di varie operazioni: dalla realizzazione di foto e video professionali alla scrittura di annunci efficaci, dalla creazione di visite guidate in 3D fino all’allestimento dell’ambiente fisico per esaltare al massimo i pregi dell’immobile.

Per approfondire leggi pure: Cosa comprende la vendita di una casa arredata.

Vendere casa da privato: Come fare?

Ora che casa tua è finalmente pronta è arrivato il momento di pubblicare l’annuncio di vendita. Anche questo passaggio è fondamentale per concludere la trattativa il prima possibile.

Se hai deciso di vendere casa da privato, cioè senza ricorrere all’aiuto di un intermediario, dovrai stare attento a evitare gli errori più comuni che si commettono quando si decide di vendere casa senza agenzia, iniziando proprio dall’annuncio di vendita.

Se, invece, vuoi affidarti ad un’agenzia immobiliare CLICCA QUI per saperne di più.

Annunci per vendere casa gratis

Internet ha stravolto il mercato immobiliare, dando ai cosiddetti “utenti finali” – cioè chi effettivamente vende o compra casa – un livello di controllo e di autonomia mai visto prima.

Sui portali immobiliari è possibile vendere casa su internet attraverso annunci, foto, planimetrie 3d e perfino tour virtuali dell’appartamento.

Si tratta di strumenti potentissimi per ottenere velocemente visibilità e contatti, ma anche in questo caso l’errore è dietro l’angolo. Per due principali motivi:

1. I portali immobiliari non offrono alcuna assistenza professionale e non ti mettono al riparo dagli ostacoli di percorso. Inoltre, spesso, i grandi siti immobiliari hanno accordi con le agenzie partner per dare maggiore visibilità ai loro annunci a discapito dei privati.

2. Dovrai essere capace di presentare al meglio la tua casa attraverso la componente visiva (foto, planimetrie 3d e tour virtuali) e curare il testo che accompagnerà l’annuncio, in modo che sia accattivante e comprenda tutte le informazioni necessarie. Si tratta di un’operazione che richiede una certa capacità tecnica e una notevole esperienza professionale.

Vuoi saperne di più? Leggi il nostro articolo su come vendere casa sul mercato internazionale.

Vendere casa tramite agenzia

A questo punto ti sarà già abbastanza chiaro che vendere una casa non è un gioco da ragazzi. Se non hai abbastanza tempo, risorse o energie da dedicare alla vendita del tuo immobile, la soluzione più comoda è quella di affidarsi a un’agenzia.

Affidare il tuo immobile ad un professionista del settore è un’ottima idea ma ci sono delle cose che bisogna comunque tenere in considerazione.

Lo sapevi che l’Italia è uno dei paesi con il più alto numero di agenzie immobiliari per numero di abitanti?

Per questo motivo è importante che impari a scegliere con cura di chi puoi fidarti.

Come scegliere l’agente immobiliare

Prima di rivolgerti a un’agenzia immobiliare per vendere casa valuta alcuni parametri come:

  • Quali immobili gestiscono?
  • Quanto sono curati i loro annunci?
  • Che tipo di pubblicità fanno agli immobili e con quale frequenza?

Una volta appurata la professionalità dell’agente immobiliare, informati bene su costi e provvigioni, valuta le clausole richieste (ad esempio se operano in esclusiva o senza esclusiva) e confronta diverse proposte.

Percentuale agenzia immobiliare

Quasi sempre le commissioni dell’agenzia immobiliare corrispondono ad una percentuale del prezzo finale dell’immobile: in linea di principio, quindi, la somma viene corrisposta sia da chi vende sia da chi acquista. In alcuni contesti con scarsa domanda i costi possono essere nulli per chi acquista o, viceversa, arrivare fino al 6,7% in zone caratterizzate da fortissima domanda con poca offerta.

Non esistono percentuali fisse, ma generalmente le provvigioni dell’agenzia si aggirano intorno al 2-3% del prezzo complessivo di vendita. Anche se negli ultimi anni stanno emergendo delle realtà (di solito online) che, a fronte di una serie di servizi offerti da remoto, possono garantire prezzi fissi e più contenuti rispetto alla media.

Per quanto riguarda i tempi di pagamento, solitamente la percentuale viene corrisposta al termine della trattativa. Tuttavia, l’agenzia può chiedere di essere retribuita già alla firma del compromesso, prima dunque di arrivare al rogito definitivo.

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Come avviene la trattativa di vendita di un immobile

Sei riuscito a trovare un acquirente? Fantastico! Adesso arriva la parte più delicata.

La compravendita di un immobile, infatti, è un momento importante sia per chi vende che per chi compra. Comprare casa è una spesa importante e di norma prevede un processo piuttosto lungo di negoziazione tra acquirente e venditore.

Per questo, nella maggior parte dei casi, prima di arrivare al rogito definitivo, si verificano alcuni passaggi intermedi. Scopri quali sono.

1. La Proposta di vendita immobiliare

La proposta d’acquisto è una dichiarazione dell’acquirente contenente un’offerta immobiliare per l’acquisto della casa. Si tratta di un documento che riporta una data di scadenza (in genere non più di due settimane) e una caparra.

Una volta firmata, vincola contrattualmente le parti all’impegno preso. Sia il venditore che l’acquirente, infatti, potrebbero richiedere un risarcimento in caso di ripensamenti successivi alla firma del documento.

Finiti i tempi delle strette di mano, la proposta di vendita ha una duplice funzione: dimostrare il reale interesse dell’acquirente ed evitare ripensamenti da parte del venditore.

2. Il Contratto preliminare o compromesso

Il contratto preliminare, anche detto compromesso, è un documento con valore legale che contiene tutti gli elementi essenziali del contratto definitivo, ovvero:

  • Le specifiche dell’immobile (indirizzo, caratteristiche, numero di vani, planimetrie e dati catastali, categoria energetica, ecc…);
  • La cifra di vendita concordata e la modalità di pagamento;
  • Il consenso delle parti.

É buona norma aggiungere al compromesso anche: una data di scadenza e una caparra. Quest’ultima può diventare un anticipo se la compravendita va a buon fine o un indennizzo, ad esempio nel caso in cui una delle due parti venga meno agli accordi presi (caparra confirmatoria).

La legge non prevede che sia obbligatorio ricorrere a un notaio per la stipula del preliminare di vendita. Tuttavia, la presenza del notaio garantisce un’ulteriore tutela, soprattutto nel caso in cui le tempistiche tra preliminare e definitivo diventino piuttosto lunghe.

3. Il rogito notarile

Il rogito notarile è l’atto definitivo che sancisce l’avvenuta vendita dell’immobile. Viene redatto, secondo delle precise formalità, dal notaio.

Il notaio ha un ruolo cruciale in questa fase. Deve, infatti, trascrivere l’atto nei registri immobiliari, versare i tributi sul passaggio di proprietà e fare da garante alla regolarità legale dell’atto, oltre ad assicurarsi che non ci siano ipoteche sull’immobile o irregolarità per quanto riguarda la normativa catastale ed edilizia.

Una volta firmato il rogito da entrambe le parti (acquirente e venditore) il passaggio di proprietà dell’immobile si considera ultimato.

4. È possibile annullare il contratto di compravendita?

Benissimo, sei finalmente riuscito a vendere il tuo immobile. Congratulazioni!

Ti rimane soltanto un dubbio: E se l’acquirente ci ripensa? È possibile annullare il contratto di compravendita immobiliare?

Vogliamo rassicurarti: Se hai rispettato tutti gli aspetti che abbiamo analizzato sei al sicuro da qualsiasi rivendicazione.

L’annullamento del contratto definitivo di compravendita, infatti, può essere effettuato esclusivamente tramite una sentenza del Tribunale (entro 5 anni dalla firma del rogito) in seguito a motivazioni più che valide. Tra cui:

  • Dolo e raggiro di una delle parti ai danni dell’altra (ad esempio se sono state taciute informazioni importanti);
  • Violenza fisica o psicologica perpetrata ai danni della controparte;
  • Errore scusabile e riconoscibile nell’individuazione del bene oggetto del contratto;
  • Incapacità di intendere e volere di una delle due parti.

Questi requisiti, in linea di massima, sono anche gli stessi che devono sussistere nel caso in cui si voglia procedere con l’annullamento del contratto preliminare.

Per l’annullamento di quest’ultimo, tuttavia, non è necessario chiedere l’intervento del tribunale, in quanto la caparra rappresenta una forma di tutela. Ad esempio, il venditore può trattenere la caparra oppure, nella situazione inversa, l’acquirente può arrivare anche a chiedere il doppio della caparra versata.

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