Abuso edilizio: scopri cos’è e come vendere casa con abuso edilizio

L’abuso edilizio è una forma di illecito che riguarda la costruzione di opere edili in assenza di tutte le autorizzazioni necessarie o sul suolo non edificabile.

Ma cosa succede nel caso in cui si voglia vendere casa con abuso edilizio? È possibile? Quali sono le conseguenze della vendita di una casa con abuso edilizio? A chi tocca la sanatoria edilizia? Scopriamolo insieme in questo articolo.

Vendere un immobile abusivo è un caso molto diffuso: molto spesso, infatti, i proprietari eseguono dei lavori di ristrutturazione senza richiedere i dovuti permessi al Comune. Le motivazioni possono essere diverse, magari si tratta di una casa avuta in successione ereditaria oppure non si riesce a sanare l’immobile prima della firma del rogito notarile.

Compila il form qui sotto per scaricare gratis la guida che ti spiega come vendere casa con abuso edilizio:


Cos’è un illecito edilizio?

Con abuso edilizio o illecito edilizio si intende una qualsiasi irregolarità delle norme edili. Si può trattare di modifiche eseguite senza le autorizzazioni del Comune, e che quindi non vengono riportate nella planimetria dell’edificio, oppure, nei casi più gravi di immobili costruiti su un suolo non edificabile (in questo caso non sanabili).

Spesso lo stesso proprietario non è a conoscenza di queste irregolarità, magari perché si tratta di un immobile abusivo ereditato o acquistato molti anni prima, pertanto la vendita della casa con abuso edilizio può avvenire in assoluta buona fede.

Tuttavia, dal momento che l’illecito edilizio può avere conseguenze amministrative onerose e (nei casi più gravi) anche penali, è bene conoscere tutte le possibili implicazioni prima di vendere una casa con abuso edilizio.

Si può vendere casa con abuso edilizio? Possibili conseguenze

In realtà nulla vieta la vendita di una casa con abuso edilizio, l’irregolarità infatti non determina l’intrasferibilità del bene, che si tratti di compravendita, di donazione o di permuta immobiliare.

Tuttavia, affinché il trasferimento sia regolare è necessario che tali abusi vengano esplicitamente dichiarati al compratore sia nel contratto preliminare che nel contratto definitivo.

Nel caso in cui l’acquirente non sia messo a conoscenza degli abusi edilizi sull’immobile prima della compravendita le conseguenze possono essere di due tipologie:

  • Annullamento del contratto di compravendita (entro 10 anni dalla stipula del rogito) ed eventuale risarcimento danni per i casi più gravi;
  • Per abusi minori, invece, è possibile chiedere un rimborso parziale e le spese per la demolizione o per la sanatoria edilizia.

Il venditore è chiamato a rispondere anche nei casi in cui l’acquirente scopra abusi edilizi nell’immobile, prima della firma del contratto. Magari in seguito a un sopralluogo o dopo aver esaminato la planimetria catastale.

Inoltre, se la compravendita è avvenuta con la mediazione di un intermediario, come un’agenzia o un agente immobiliare, anche questi soggetti (oltre al proprietario) sono chiamati a rispondere degli abusi.

Per evitare qualsiasi tipo di problema è sempre consigliabile risolvere l’abuso edilizio prima della vendita dell’immobile.

La regolarizzazione dell’abuso edilizio può avvenire in due modi: tramite Condono edilizio, leggi speciali emanate dal Parlamento che permettono di condonare gli abusi su alcune opere ultimate entro una certa data, oppure, nella maggior parte dei casi, tramite una sanatoria edilizia.

Sanatoria edilizia: quanto costa e a chi tocca

La sanatoria edilizia è un provvedimento amministrativo che permette di “sanare” gli abusi edilizi tramite il pagamento di una sanzione.

Bisogna specificare che la sanatoria può regolarizzare solo gli interventi concessi dalla normativa vigente che non sono stati comunicati nelle giuste tempistiche. Nei casi di interventi non concessi (come la costruzione dell’abitazione su un suolo non edificabile) l’unica soluzione resta la demolizione.

Ma quanto costa la sanatoria edilizia?

I costi della sanatoria edilizia dipendo da due fattori diversi:

  • Il prezzo effettivo della sanzione amministrativa,
  • Il costo del professionista incaricato di sanare l’abuso edilizio.

Per quanto riguarda il primo punto i costi della sanatoria saranno in rapporto al tipo di interventi da regolarizzare. Per sanatorie che non interessano le strutture portanti di un immobile e possibile richiedere una Cila tardiva, mentre per interventi più estesi può essere richiesta una Scia tardiva.

Nel caso della Cila la sanzione è pari a 333 euro, mentre nel caso della Scia a 516 euro. In entrambi i casi, però, la sanzione sarà pari a 1000 euro se inviata a lavori ultimati.

Per quanto riguarda l’onorario del professionista i costi variano a seconda della complessità della sanatoria. In generale sono compresi tra i 500 e i 1500 euro.

Nel caso in cui l’irregolarità venga specificata nel contratto prima della vendita della casa con abuso edilizio, i costi della sanatoria sono a carico dell’acquirente. Se, viceversa, l’illecito viene scoperto dopo la vendita la responsabilità amministrativa ricade su chi lo ha realizzato.