Vendere casa pignorata: come funziona la vendita di un immobile pignorato?
Quando le rate del mutuo si accumulano e non si riesce più a far fronte ai debiti un’idea che può venire in mente è quella di vendere la casa pignorata. Ma come fare? E soprattutto la casa pignorata si può vendere?
Il pignoramento è l’atto che segna l’inizio dell’espropriazione coercitiva del bene. In altre parole, quando viene concesso un finanziamento, l’immobile ipotecato diventa una garanzia per il creditore. In caso di insolvenza del debito, infatti, i creditori possono chiedere al Giudice di essere rimborsati tramite l’espropriazione e la vendita all’asta dei beni del debitore.
Nel caso di una casa pignorata, la vendita all’asta può significare una consistente svalutazione dell’immobile che, in molti casi, non permette nemmeno di ripagare il debito per intero. Per questo molte persone in questa situazione si chiedono “una casa pignorata posso venderla?”. Scopriamolo insieme in questo post.
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Indice degli argomenti
La casa pignorata si può vendere?
Dal punto di vista giuridico, una volta che il bene è pignorato non appartiene più al debitore che non può né venderlo né donarlo. La casa pignorata, quindi, non si può vendere.
E, anche se la vendita dell’immobile pignorato non costituisce di per sé un reato, trattandosi di un atto illegittimo può comportare l’annullamento della compravendita, qualora l’acquirente dovesse risultare all’oscuro del pignoramento. Tuttavia, con il consenso del creditore, è possibile vendere la casa pignorata e utilizzare la liquidità ottenuta per saldare il debito.
In questo modo si può evitare la vendita dell’immobile all’asta che comporta degli svantaggi sia per il debitore sia per il creditore che per l’acquirente.
Quest’ultimo, infatti, deve attendere i lunghi tempi della compravendita all’asta, senza essere sicuro di riuscire ad acquistare l’immobile. Il creditore, d’altra parte, non sa se potrà recuperare l’intera somma di denaro dovuta. Il debitore, infine, non è certo di accumulare abbastanza per ripagare interamente il debito. Quindi potrebbe ritrovarsi senza casa e con una parte del debito ancora da saldare.
Come funziona la vendita delle case pignorate
Generalmente la vendita della casa ipotecata avviene tramite la mediazione di un notaio.
Le tre parti in causa (venditore, acquirente e creditore) si incontrano nello studio notarile per sottoscrivere un atto pubblico in cui il venditore si impegna a utilizzare parte della somma ricevuta per saldare il debito.
Oltre ai canonici documenti per vendere casa, il creditore dovrà firmare un atto per la cancellazione dell’ipoteca e del procedimento di pignoramento, che in assenza della rinuncia rimane in essere. Questo atto deve essere firmato presso un Tribunale oppure, qualora non fosse possibile, è il notaio a farsi carico di ottenere il provvedimento di estinzione dal giudice.
L’acquisto di una casa pignorata è generalmente un bene per il compratore che può acquistare il bene a un prezzo vantaggioso rispetto al reale valore dell’immobile (per saperne di più scopri come valutare il valore di un immobile). Tuttavia, esistono anche degli svantaggi.
Innanzitutto è necessario avere a disposizione una buona quantità di liquidità, questo perché le banche non concedono mutui per l’acquisto degli immobili pignorati. In secondo luogo c’è il rischio di dimenticare qualche creditore che potrebbe rivendicare pretese sulla casa acquistata.
Tuttavia, se si riesce a trovare un’intesa tra le parti, la vendita della casa può rivelarsi un bene per tutti i soggetti coinvolti nella compravendita degli immobili pignorati.
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Come vendere una casa pignorata dalla banca
Vendere una casa pignorata dalla banca è un vantaggio per tutti, anche per le banche.
Gli istituti di credito, infatti, rischiano di non recuperare nulla dalla vendita all’asta. Questo perché, dopo numerose aste fallite, quando il valore della casa è già sceso troppo in basso, il giudice si vede costretto ad annullare il pignoramento e restituire il bene al debitore.
In realtà si tratta di casi molto rari perché, per evitare le perdite, le banche più importanti hanno creato delle proprie agenzie immobiliari per acquistare gli immobili che restano invenduti dopo la terza o la quarta asta. In questo modo le case pignorate in vendita vengono riacquistate dalle banche stesse per essere rimesse sul libero mercato.
Insomma nel mondo reale è quasi impossibile liberarsi di un pignoramento a causa del fallimento delle aste immobiliari. Per questi motivi, vendere una casa pignorata privatamente resta ancora la soluzione migliore per tutte le parti in causa.
Ad esempio, l’acquisto in saldo e stralcio immobiliare permette:
- alla banca (o ad altri creditori) di recuperare velocemente buona parte del credito spettante;
- al venditore di estinguere completamente il debito;
- e, infine, al compratore di acquistare casa risparmiando fino al 50% del valore dell’immobile e senza dover competere con altri in un’asta immobiliare.
Un bel vantaggio per tutti insomma.
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