trascrizione preliminare di vendita

Trascrizione del preliminare di vendita: Come funziona?

Il preliminare di vendita immobiliare è un documento per vendere casa, si tratta di un contratto che impegna entrambe le parti, chi acquista e chi vende, a stipulare il contratto definitivo in un secondo momento. 

Tuttavia, la firma del preliminare non esclude del tutto la possibilità che il proprietario dell’immobile venda casa a un altro acquirente o iscriva ipoteche sull’immobile.

In questo caso l’acquirente può chiedere un risarcimento danni, ma non può fare ricorso per annullare il contratto di compravendita dell’immobile stipulato dal venditore con l’altra parte. Cosa fare per tutelarsi? Semplice, basta la trascrizione del preliminare di vendita sull’immobile.

Approfondiamo insieme cos’è, come funziona e quali sono i costi della trascrizione preliminare.

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Quali sono gli effetti della trascrizione del preliminare di vendita?

La trascrizione consiste nell’inserimento del contratto preliminare nei Registri Immobiliari. La trascrizione del preliminare di vendita produce un effetto prenotativo, rendendo di fatto retroattivi gli obblighi del contratto definitivo già alla firma del compromesso.

In altre parole, è come se tutti gli effetti del contratto definitivo venissero trasferiti al preliminare di vendita, neutralizzando così la possibilità che sull’immobile vengano iscritte ipoteche o che possa essere venduto a un altro acquirente.

La trascrizione del preliminare di vendita, inoltre, garantisce specifiche garanzie per l’acquirente anche in caso di fallimento del venditore e/o pignoramento dell’immobile.

Trascrizione del preliminare di vendita e pignoramento

Cosa succede in caso di pignoramento se è già avvenuta la trascrizione del preliminare di vendita sull’immobile?

La trascrizione del contratto preliminare protegge l’acquirente da eventuali pretese dei creditori, in quanto si tratta di un documento ufficiale, stipulato di fronte a un notaio e inserito nei pubblici registri.

Quando è obbligatoria la trascrizione del preliminare?

La stipula del preliminare di vendita è una scelta del tutto personale del venditore e dell’acquirente e la legge non può imporre nessun obbligo. Per altro è improbabile, ma non impossibile, che si arrivi direttamente alla stipula del rogito senza firmare alcun compromesso intermedio.

La trascrizione del preliminare non è obbligatoria in nessun caso, tuttavia è fortemente consigliata per evitare che una delle due parti si tiri indietro impunemente dall’affare. La registrazione del preliminare, invece, è obbligatoria e serve a dare una datazione certa al documento.

Cosa succede se non trascrivo il preliminare?

Come abbiamo anticipato, il preliminare non trascritto non ha effetto immediato nei casi di pignoramenti successivi alla trascrizione della domanda giudiziale. Ciò significa che potrà avere effetto contro i creditori solo dopo la trascrizione della domanda giudiziale.

Viceversa, nel caso di trascrizione del preliminare notarile l’effetto contro i creditori è immediato.

Inoltre, i rischi per l’acquirente senza trascrizione notarile sono più alti, in particolare nei seguenti casi:

  • Quando è alto il lasso di tempo tra la stipula del contratto preliminare e quella del rogito;
  • Quando è alto l’importo da versare come caparre/acconto;
  • Nei casi in cui si sospetta l’insolvenza del venditore.

Chi può fare la trascrizione del preliminare?

La trascrizione del contratto deve essere eseguita dal notaio che ha autenticato il preliminare di compravendita entro 30 giorni dalla stipula dello stesso.

Ovviamente prima viene trasmessa la trascrizione meglio è, infatti, l’effetto prenotativo del preliminare entra in atto dal momento della trascrizione.

Si può fare la trascrizione del preliminare senza notaio?

No, la trascrizione del preliminare senza notaio non è possibile, in quanto il contratto per essere registrato deve essere iscritto nei Registri immobiliari.

Tuttavia, è possibile stipulare un preliminare non registrato senza un notaio, ad esempio quelli che fanno firmare nelle agenzie immobiliare o tramite scrittura privata tra due soggetti privati. In questo caso però ci si espone a diversi rischi come doppie vendite, iscrizioni di ipoteche sull’immobile o controlli non approfonditi.

Qual è la differenza tra trascrizione e registrazione del preliminare?

Molto spesso si tende a confondere la trascrizione e la registrazione del preliminare. In realtà i due termini hanno significati molto diversi. Mentre infatti la trascrizione è facoltativa, la registrazione del preliminare è un atto obbligatorio.

La registrazione del preliminare serve a dare una datazione certa al documento, che può essere redatto anche privatamente senza l’intervento del notaio. In quest’ultimo caso sarà necessario che qualcuno trasmetta la registrazione all’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla firma, pagando la relativa imposta di registro. La mancata registrazione del preliminare di vendita costituisce un’evasione fiscale e rende nullo il compromesso.

Quanto costa trascrivere un preliminare di vendita?

Il costo per la trascrizione del preliminare comprende, oltre all’imposta di registro necessaria per la registrazione, altre spese come:

  • l’imposta fissa di trascrizione (attualmente 200,00 euro)
  • i diritti fissi di trascrizione (attualmente 35,00 euro)
  • l’onorario del notaio (variabile in base ai costi del professionista)

Chi paga le spese di registrazione del contratto preliminare?

Dal punto di vista strettamente giuridico, esistono due scuole notarili differenti che interessano la divisione delle spese di registrazione del contratto preliminare:

  • Secondo la prima “Le spese del contratto di vendita e le altre accessorie sono a carico del compratore, se non è stato pattuito diversamente”
  • Per la seconda invece “scrittura privata di natura negoziale – contratto preliminare restano a carico delle parti contraenti ( ovvero promittente venditore e promissario acquirente ) ad eccezione dell’ imposta di registro che pagata in misura proporzionale possa essere ripetuta e recuperata dall’acquirente in sede di atto notarile di trasferimento a diminuzione della tassazione dell’atto stesso di compravendita”

In ogni caso, nulla vieta che la divisione delle spese possa essere trattata e pattuita tra le parti in modo diverso, purché questa informazione venga riportata nel contratto stesso.

La durata della trascrizione del preliminare di vendita

La trascrizione del preliminare di vendita dura fino a 3 anni dalla data della trascrizione.

Inoltre, gli effetti della trascrizione del contratto preliminare si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo non si è ancora giunti alla stipula del rogito o di un altro atto che costituisca comunque l’esecuzione del contratto preliminare.