proposta di acquisto vincolata al mutuo

Proposta di acquisto vincolata al mutuo

La proposta di acquisto vincolata al mutuo può essere una soluzione per chiunque confidi nell’ottenimento di un finanziamento per procedere all’acquisto di un immobile. 

Vediamo in breve le fasi di una trattativa immobiliare:

  • Proposta d’acquisto: l’acquirente dimostra l’intenzione all’acquisto e versa la caparra confirmatoria.
  • Contratto preliminare di compravendita: le parti fissano un accordo per iscritto dove dimostrano l’impegno a procedere nella compravendita.
  • Contratto definitivo: si firma l’atto definitivo alla presenza di un notaio.

Durante la consegna della caparra confirmatoria ci si vincola alla compravendita e se questa dovesse saltare a causa del mancato ottenimento del mutuo si potrebbe perdere la somma versata. Per evitare questo tipo di situazione si utilizza la proposta di acquisto vincolata al mutuo. 

Si tratta di una sorta di compromesso acquisto casa che può favorire sia l’acquirente che il proprietario.

Come funziona la proposta di acquisto vincolata al mutuo?

La proposta acquisto immobile vincolata mutuo è consentita dall’articolo 1353 del Codice Civile secondo il quale:

“Le parti possono subordinare l’efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un avvenimento futuro e incerto”

In sostanza è possibile vincolare la risoluzione del contratto all’ottenimento del mutuo, così da non correre il rischio di perdere la caparra versata in caso di un esito negativo da parte della banca. 

Ci si può servire della proposta di acquisto vincolata al mutuo come di un normale atto, simile a quello di compravendita. Dopo una prima fase in cui si ottiene l’approvazione del venditore si passa alla fase preliminare di vendita.

In questa fase sarà presente la clausola di sospensione che indica come indispensabile alla risoluzione del contratto l’ottenimento del mutuo.

Quanto dura la proposta di mutuo?

La proposta di acquisto vincolata ha una scadenza che va concordata con l’agente immobiliare. In questa data l’acquirente dovrà comunicare all’agenzia se il mutuo è stato concesso oppure no.

Esiste la possibilità in cui non vi sia ancora stata risposta dalla banca, in quel caso è possibile chiedere ai proprietari dell’immobile una proroga della condizione di sospensione del contratto.

Ci sono costi da pagare per una proposta di acquisto vincolata al mutuo?

Nella proposta di acquisto vincolata al mutuo la provvigione agenzia è da pagare solo se il vincolo è di tipo risolutivo. In questo caso si avrà diritto comunque alla restituzione dell’assegno versato all’agenzia ma decurtato della provvigione.

Per questa ragione è importante scegliere un vincolo sospensivo che vi consente di risparmiare i soldi della provvigione. 

La proposta subordinata al mutuo con il vincolo risolutivo rende di fatto efficace il contratto da subito, pur mantenendo come sua risoluzione l’ottenimento del mutuo. 

Con il vincolo sospensivo viene invece sospesa l’efficacia del contratto fino all’esito della decisione della banca. Grazie a tale sospensione è possibile non dover versare la provvigione all’agente immobiliare.

Quindi la proposta di acquisto vincolata al mutuo non ha un costo ma bisogna farla con attenzione.

Cosa succede se il mutuo non viene concesso?

Ma se il mutuo non viene concesso si perde la caparra?

La risposta è no, se si è fatto ricorso alla proposta subordinata al mutuo. Con il ricorso a questo atto se il mutuo non dovesse essere accettato è sufficiente informare l’agenzia immobiliare entro la data stabilita e questi provvederà a farvi avere l’assegno versato a titolo di caparra. 

Per annullare contratto di compravendita immobile è fondamentale informare in ogni caso l’agenzia. Sia che la banca vi dia esito negativo che positivo, ed anche in caso di nessuna risposta prima della data concordata, è necessario darne conto all’agente immobiliare che si occupa dell’immobile. In caso contrario si avrà una proposta di acquisto vincolata al mutuo scaduta e l’acquisto diventerà obbligatorio.

Cosa succede se il venditore non rispetta la proposta di acquisto?

Può capitare che dopo aver sottoscritto il contratto preliminare il venditore decida di non vendere casa. In questo caso l’acquirente può recedere dal contratto e chiedere il pagamento del doppio della caparra versata. Sarà poi il giudice a decidere a seconda dei casi.

Ad ogni modo le strade principali che può scegliere l’acquirente sono due:

  • Recedere dal contratto: in questo caso il contratto termina la sua efficacia e l’acquirente può richiedere un risarcimento del danno economico subito.
  • Esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre: con questa procedura il tribunale obbliga il venditore a cedere l’immobile ricevendo il denaro dovuto, escluso l’anticipo versato.