Dopo lunghe ricerche, finalmente hai trovato la casa dei tuoi sogni? La prima cosa da fare, se vuoi riuscire a renderla tua, è formulare una proposta al venditore, vale a dire la cosiddetta proposta di acquisto.
La proposta di acquisto consiste, in breve, nel manifestare concreto interesse nei confronti di un certo immobile, offrendo una cifra che potrà essere accettata oppure no dal proprietario.
Con questo nostro articolo cercheremo di spiegare con semplicità ogni aspetto riguardante questo importante passaggio iniziale, fondamentale per la buona riuscita dell’acquisto. Vedremo che cos’è esattamente la proposta di acquisto, come la si formula, chi deve firmare, come si registra, cosa ci si deve comportare se di mezzo c’è un’agenzia immobiliare, e così via.
Indice degli argomenti
Cos’è e come si fa la proposta di acquisto immobiliare
La proposta di acquisto immobiliare è un documento attraverso il quale il potenziale acquirente dichiara concretamente la sua intenzione di voler comprare un determinato immobile ad un certo prezzo.
Quando la vendita viene gestita da un’agenzia immobiliare, è proprio quest’ultima a fornire l’apposito modulo da utilizzare per formulare la proposta.
Questo modulo deve sicuramente contenere alcuni dati fondamentali, come ad esempio:
- i dati del proprietario, del potenziale acquirente e dell’agenzia immobiliare
- tutti i dati inerenti l’immobile in questione (dati catastali e poi anche agibilità, conformità alle norme edilizie, ecc.)
- l’indicazione della data ultima utile di stipula del contratto definitivo
- il termine di irrevocabilità della proposta (durata)
- il compenso dovuto all’agenzia per la sua opera di mediazione
- il prezzo proposto
Unitamente al modulo di cui sopra, l’acquirente deve fornire un assegno che valga come caparra. Di solito, la cifra si attesta intorno al 10% del prezzo di acquisto proposto. L’assegno deve essere non trasferibile ed intestato al proprietario della casa. L’agenzia che fa da tramite, lo trattiene come deposito fiduciario, in attesa che la proposta venga accettata o meno.
Cosa chiedere prima di fare una proposta di acquisto
Prima di sottoscrivere una proposta di acquisto, è bene non farsi travolgere dall’entusiasmo per aver trovato una casa che ci piace. Meglio procedere con tutte le dovute cautele, soprattutto facendo dei controlli molto importanti.
Vediamo insieme quali documenti occorre chiedere prima, magari avvalendosi del supporto di consulenti competenti:
- Atto di provenienza, attestante l’effettiva proprietà del bene immobile
- Documenti di identità del proprietario (o dei proprietari), da confrontare con l’atto di provenienza di cui sopra
- Visura catastale aggiornata, rilasciata dall’Agenzia delle Entrate
- Planimetria catastale, depositata al catasto e corrispondente alla situazione reale
- Attestato di prestazione energetica (APE), redatto da un professionista abilitato
- Certificato di conformità degli impianti, che devono essere a norma (luce, gas e acqua)
- Regolamento di condominio e ammontare delle spese annue
- Ispezione ipotecaria, utile per scoprire l’eventuale presenza di ipoteche o altri vincoli sull’immobile
Chi firma la proposta di acquisto?
Il documento viene inizialmente firmato dall’acquirente, colui che per l’appunto formula la proposta. Il venditore può poi decidere di accettare tale offerta, apponendo a sua volta la propria firma.
A questo punto, l’acquirente deve dimostrare di essere venuto a conoscenza dell’accettazione della proposta di acquisto da parte del venditore, apponendo un’ulteriore firma sul modulo. In alternativa, può anche inviare una comunicazione a mezzo raccomandata o fax (non una semplice e-mail), e comunque in base a quanto scritto e concordato sul documento stesso.
Chi deve registrare il documento?
Quando la proposta di acquisto viene accettata dalla controparte, è necessario procedere con un’apposita registrazione.
Chi deve registrare la proposta di acquisto firmata? Nel caso, il più frequente, in cui la trattativa sia stata seguita da un’agenzia immobiliare, è proprio quest’ultima a dover richiedere la registrazione. Questo vale sia nel caso in cui le parti abbiano trovato un accordo simultaneamente, nello stesso tempo e nello stesso luogo, sia nel caso in cui vi sia stata una proposta e, solo successivamente, la relativa accettazione.
La registrazione deve avvenire presso l’Agenzia delle Entrate. La si può evitare soltanto nel caso in cui, entro 20 giorni dall’accettazione della proposta di acquisto, si proceda alla sottoscrizione del vero e proprio contratto preliminare di compravendita.
Nel caso in cui non ci si rivolga ad un’agenzia immobiliare, si può anche provvedere autonomamente ma è necessario informarsi bene sul da farsi. Meglio ancora, è opportuno rivolgersi ad un consulente.
Proposta di acquisto immobile tramite agenzia
Come già detto, nella maggior parte dei casi le fasi della compravendita vengono seguite da un’agenzia immobiliare.
Quando l’agenzia acquisisce l’incarico di porre in vendita un determinato immobile, deve entrare in possesso di alcune importanti informazioni, necessarie proprio in caso di proposta di acquisto:
- conformità dell’immobile alle normative edilizie ed urbanistiche
- certezza dell’agibilità dell’immobile (tramite apposito certificato)
- conferma dell’assenza o dell’eventuale presenza di vincoli vari, tipo servitù attive o passive, trascrizioni pregiudizievoli, ecc.
- conferma che non vi siano controversie legali inerenti l’immobile
- certezza che il venditore sia venuto in possesso del bene immobile per effetto di titoli validi e legittimi, perché possa essere trasferito a terzi con tutte le garanzie previste dalla legge
La presenza, nella trattativa, di un’agenzia immobiliare garantisce ad entrambe le parti maggiore tranquillità. Le cose da sapere e da fare, infatti, sono tante e non sempre si hanno gli strumenti e le competenze per potersi districare da soli nei meandri giuridici, fiscali e tecnici.
Anche il versamento della caparra al momento della proposta, ad esempio, viene gestito dall’agenzia immobiliare.
Detto questo, nulla vieta che possa esserci anche una proposta di acquisto tra privati, da portare avanti autonomamente. In questo caso, avvalersi almeno di una consulenza da parte di professionisti del settore resta comunque consigliabile.
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Quanto versare per la proposta di acquisto?
Come abbiamo visto, quando il potenziale acquirente decide di fare un’offerta per acquistare una casa, deve formulare una proposta ed accompagnare tale proposta con una somma da considerare come una sorta di caparra.
L’assegno, non trasferibile ed intestato al proprietario dell’immobile, generalmente ammonta ad alcune migliaia di euro: non vi è una regola precisa ma, in linea di massima, la percentuale della caparra confirmatoria può essere pari al 10% circa del prezzo indicato sulla proposta stessa.
Come fare per non perdere la caparra
Quando il venditore accetta, firmandola, la proposta che gli è stata fatta, il documento diventa vincolante per le due parti. Eventuali modifiche apportate successivamente devono incontrare il consenso di entrambi, altrimenti si rischiano problemi.
Affidandosi ad un notaio, sicuramente si possono avere maggiori garanzie che tutto sia stato fatto in piena regola e che non vi siano clausole che potrebbero, in qualche modo, danneggiare uno o l’altro contraente.
Se il venditore ha già accettato, l’acquirente può ripensarci soltanto nel caso in cui abbia previsto una clausola specifica nel documento di proposta (quindi in caso di caparra penitenziale). Se, invece, ha ormai provveduto al versamento di una caparra confirmatoria, e se il venditore non è d’accordo circa il ripensamento, l’acquirente perde quanto versato e rischia anche di dover pagare un’ulteriore somma a titolo di risarcimento danno.
Nel caso in cui, dopo aver accettato, sia il venditore a cambiare idea, allora questi è tenuto a restituire la somma della caparra più un ulteriore cifra pari al suo stesso ammontare.
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Proposta di acquisto senza caparra
L’assegno non è un aspetto così vincolante affinché la proposta di acquisto venga considerata valida, ma è certamente una garanzia in più per il venditore.
Accettare una proposta non corredata da assegno, significa indubbiamente assumersi maggiori rischi. Il promissario, infatti, potrebbe cambiare idea più facilmente e, per ottenere un minimo di risarcimento, il venditore dovrebbe agire per vie legali. Questo significa affrontare spese e perdere anche molto tempo, durante il quale l’immobile non può essere venduto.
Pertanto, per tranquillità di tutti, di solito si preferisce optare per proposte di acquisto accompagnate da un assegno che valga come caparra.
Cosa si fa dopo la proposta di acquisto di una casa
Ora vediamo di ricapitolare che cosa succede dopo aver fatto la proposta di acquisto.
Come abbiamo detto, la proposta può essere accettata o meno. In questo secondo caso, l’eventuale caparra viene restituita all’acquirente e la trattativa si conclude lì.
Se, invece, la proposta viene accettata entro la scadenza prevista, che di solito è di una o due settimane circa, allora l’assegno di garanzia diventa una caparra confirmatoria e l’accettazione deve essere depositata presso l’Agenzia delle Entrate.
A questo punto, si può procedere con il perfezionamento del cosiddetto contratto preliminare (o compromesso).
Le differenze tra proposta di acquisto e preliminare
Quali sono le differenze tra proposta di acquisto e contratto preliminare?
Il primo documento vincola soprattutto l’acquirente, mentre il venditore resta ancora libero di valutare altre eventuali proposte.
Il contratto preliminare, invece, che preferibilmente andrebbe redatto da un notaio, obbliga entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo (detto rogito). Qualora uno dei due contraenti cambi idea, subentra la “protezione” derivante da un preciso articolo del Codice Civile. La parte vittima dell’inadempimento altrui, in pratica, ha facoltà di richiedere l’intervento del giudice.
In ogni caso, può anche succedere che persino dopo il preliminare il venditore cambi idea, magari vendendo ad altri l’immobile. Oppure potrebbe anche accadere che la casa venga intanto ipotecata, pignorata o altro.
In questi casi, l’acquirente può chiedere l’intervento di un giudice, se non altro per un risarcimento dei danni e nella speranza che il venditore abbia un patrimonio aggredibile. Se questi dovesse risultare nullatenente, l’acquirente non potrebbe rivalersi in alcun modo.
Quando la proposta di acquisto diventa preliminare
In pratica, una volta che il venditore accetta la proposta formulata dall’aspirante acquirente, la proposta di acquisto si converte in contratto preliminare.
E’ sempre consigliabile, sebbene non sia obbligatorio, che il preliminare (o compromesso) venga redatto da un notaio.
Come svincolarsi da una proposta di acquisto
Dopo aver firmato davanti al notaio, si può recedere dal contatto soltanto nel caso in cui avvenga un grave inadempimento. Ad esempio, se il venditore ha tenuto nascoste informazioni fondamentali, come la presenza di eventuali ipoteche, di danni strutturali molto importanti, ecc.
Il contratto preliminare, invece, è irrevocabile, anche se ancora non trasferisce la proprietà dell’immobile. Il suo scopo è quello di obbligare le due controparti a trovarsi di fronte ad un notaio per finalizzare in modo definitivo la compravendita. Chiunque volesse recedere, dovrà rinunciare alla caparra versata (nel caso dell’acquirente) oppure dovrà restituire il doppio di tale caparra (nel caso del venditore).
Inoltre, è bene ricordare gli obblighi nei confronti dell’agenzia immobiliare. Quando si firma la proposta di acquisto, ci si impegna anche a versare una provvigione all’agenzia.
In caso di recesso, chi ha deciso di fare un passo indietro (acquirente o venditore che sia), deve corrispondere ugualmente all’agenzia il compenso stabilito.
La proposta di acquisto è irrevocabile?
Generalmente, quando si parla in modo generico di proposta di acquisto, si fa comunque riferimento alla cosiddetta proposta di acquisto irrevocabile.
Le caratteristiche e peculiarità sono quelle descritte fin qui: si tratta di un atto unilaterale che vincola soltanto chi la formula. Fino alla sua scadenza, il proponente non può revocarla, mentre il proprietario dell’immobile (venditore) può nel frattempo valutare liberamente anche altre proposte.
Se l’acquirente non rispetta la proposta
Come già detto, può capitare che una delle due parti coinvolte nella trattativa cambino improvvisamente idea.
In caso di inadempienza da parte dell’acquirente o proponente, la parte ricevente (venditore) è autorizzata ad incassare l’assegno lasciato come caparra confirmatoria.
Se il venditore non rispetta la proposta
Nel caso in cui risulti inadempiente il venditore, questi è tenuto non soltanto a restituire all’acquirente la somma incassata a titolo di caparra, ma anche ad aggiungere una cifra di pari importo. Se l’assegno, supponiamo, ammonta a 5.000 euro, la cifra che il venditore deve corrispondere è di 10.000 euro.
La parte lesa può, inoltre, chiedere i danni per l’inadempienza subita: ad esempio, il pagamento della provvigione all’agenzia immobiliare, oppure il rimborso di eventuali acconti sull’acquisto di mobili, ecc.
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