Cambio destinazione d'uso immobile

Cambio destinazione d’uso: tutto quello che c’è da sapere

Il cambio destinazione d’uso è una procedura che consente di riconvertire il proprio immobile ad un nuovo utilizzo. Che si decida per una nuova organizzazione degli spazi domestici o per un radicale restyling, il cambio destinazione potrebbe essere necessario.

In questo articolo vedremo cos’è il cambio destinazione d’uso di un immobile, soffermandosi sul cambio di destinazione rilevante. In seguito scopriremo come fare ad ottenerlo e quale documentazione serve. Infine capiremo i tempi e il costo cambio destinazione d’uso.

Compila il form! Un mentore di Inpoi ti aiuterà gratuitamente a decidere cos’è meglio per te e la tua casa! 


La destinazione d’uso di un immobile 

La destinazione d’uso indica l’insieme delle attività per le quali verrà utilizzato un immobile. La legge (art. 23-ter Testo Unico Edilizia DPR 380/01) definisce 5 tipologie di destinazione d’uso:

A) Residenziale:   

A questa categoria afferiscono tutti gli immobili in cui la maggior parte della superficie calpestabile è adibita ad uso abitativo. Si trovano in questa categoria anche gli immobili promiscui, cioè utilizzati sia come ufficio o affittacamere che come abitazione.

A bis)Turistico-ricettiva:

In questa categoria si trovano tutti gli immobili destinati alla finalità turistiche come alberghi, campeggi, ostelli ed altre attività ricettive extra-alberghiere.

B) Produttiva e direzionale:

Si tratta di una categoria molto ampia. Vi trovano collocazione tutte le attività legate alla produzioni o trasformazione di beni e servizi. Troviamo ad esempio industrie, magazzini, aziende edili e laboratori artigianali, officine; ma anche banche, assicurazioni, studi professionali e società che erogano servizi in genere.

C) Commerciale:

Troviamo in questa categoria i negozi di vendita, sia all’ingrosso che al dettaglio, i mercati in genere e tutte quelle attività legate alla ristorazione e alla somministrazione di bevande come bar, ristoranti, pub, etc.

D) Rurale:

Nell’ultima macro categoria troviamo infine le attività legate all’agricoltura e al mondo rurale come le coltivazioni, l’allevamento, i vivai, le aree boschive private, le abitazioni rurali, e gli agriturismi etc.

L’appartenenza di un immobile ad una di queste categorie si deciderà in base alla percentuale di superficie destinata ad una determinata attività. Se ad esempio la superficie di un immobile è destinata per il 60% all’uso produttivo e per il 40% ad utilizzo commerciale, quell’immobile ricadrà nella categoria “produttiva e direzionale”. 

Occorre inoltre ricordare che le diverse attività svolte nello stesso immobile dovranno essere correlate. Con ciò si intende che non si potrà ad esempio produrre generi alimentari e vendere automobili.

Cos’è il cambio destinazione d’uso rilevante?

Il cambio destinazione d’uso urbanisticamente rilevante si ottiene quando un immobile passa da una categoria d’uso all’altra. Appartiene a questa tipologia il cambio destinazione d uso da ufficio ad abitazione.

Per i passaggi interni ad una stessa categoria il cambio non sarà considerato rilevante. Sarà questo il caso, per fare un esempio, di chi voglia passare da un’attività di ristorazione ad un pub, o da abitazione ad affittacamere. Questa seconda tipologia di cambio è senza dubbio la più rapida ed economica. Inoltre essa è sempre concessa a differenza del cambio di destinazione rilevante, per il quale sono previste delle restrizioni.

Quando si può ottenere il cambio destinazione d’uso?

Come abbiamo già visto il passaggio interno ad una medesima categoria d’uso è quello relativamente meno complesso. In questo caso sarà sufficiente compilare una SCIA (Segnalazione certificata di inizio attività), affidandosi ad un tecnico, e presentare la domanda all’ufficio tecnico del proprio comune. Un ulteriore vantaggio è che si potranno iniziare i lavori immediatamente alla consegna dei documenti.

Discorso diverso vale per il passaggio da una categoria di destinazione d’uso a un’altra. Per semplificare elenchiamo in breve i casi in cui il cambio di destinazione d’uso non è concesso:

  • Nel caso in cui l’immobile si trovi in un condominio che per regolamento, approvato all’unanimità, vieti il cambio.
  • L’immobile deve possedere le caratteristiche, obbligatorie per legge, relative alla tipologia d’uso cui si vuole convertirlo: superfici minime, rapporti aeroilluminanti, norme igienico-sanitarie, etc.
  • Qualora il PRG , Piano Regolatore Generale, o altro strumento urbanistico utilizzato dal comune, indica l’impossibilità di effettuare determinati lavori sull’immobile.

Una precisazione doverosa riguarda le diverse tipologie di interventi edilizi previsti. Questi sono: manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e nuova costruzione.

Conoscere quali interventi massimi prescrive il PRG sul proprio immobile è necessario proprio perché il cambio di destinazione d’uso si configura come una ristrutturazione edilizia. Di conseguenza in alcuni casi ci saranno delle limitazioni che non la renderanno possibile. Pensiamo ad esempio ad alcune abitazioni nei centri storici.

SCIA, Permesso di costruire e documentazione necessaria

Se la Scia si usa per cambi interni ad una stessa categoria e che non comportano grandi lavori, per gli interventi di ristrutturazione edilizia sarà necessario farsi concedere un permesso di costruire. Per ottenerlo l’immobile dovrà essere:

  • Privo di abusi edilizi.  
  • In possesso dei requisiti igienico-sanitari.
  • Possedere un progetto di cambio destinazione.

Inoltre, una volta ottenuto il permesso, saranno necessari diversi documenti:

  • il certificato di agibilità,
  • i certificati di impianto 
  • il certificato energetico APE

Questi certificati servono a sancire la conformità dell’immobile alle normative e sono fondamentali per avere il cambio di categoria catastale.

Costi e tempi della procedura

Quanto costa il cambio di destinazione d’uso? Una domanda di non semplice risposta poiché i fattori in campo sono molteplici. Vediamo in breve quali sono le principali voci di spesa:

  • Costi d’intervento edilizio: se pensiamo a quanto costa ristrutturare casa capiamo che questa è senza dubbio la voce più importante.
  • Spese tecniche: variabili in base al tipo d’intervento e alle pratiche necessarie.
  • Oneri di urbanizzazione: costi relativi ai singoli comuni.

Per quanto riguarda i tempi vediamo una differenza netta tra le pratiche non rilevanti e quelle rilevanti. Le prime si concludono con la presentazione della Scia in circa un mese di tempo. Le seconde invece richiedono il permesso a costruire e le certificazioni viste sopra, dilatando così i tempi per arrivare ad un totale di circa 3 o 4 mesi.