VALORE CATASTALE IMMOBILE

Valore catastale di un immobile

Quando si vuole acquistare casa, o anche quando se ne eredita una, è molto importante conoscerne il valore catastale. Esso, infatti, rappresenta la base di partenza per il conteggio delle imposte dovute per il possesso di quell’immobile.

In questo nostro articolo cercheremo di comprendere meglio che cosa si intenda per valore catastale e come debba essere calcolato. A questo proposito, faremo anche una distinzione tra case, negozi e terreni e vedremo come procedere in caso di successione.

Inoltre, metteremo a confronto il valore catastale con quello di mercato: si tratta, infatti, di due cose ben distinte, anche se spesso si crea un po’ di confusione.

Per finire, parleremo anche dell’importanza del valore catastale in rapporto all’Imu.

Per ulteriori chiarimenti, non esitare a compilare il form sottostante: saremo felici di aiutarti!


Cos’è il valore catastale di un immobile?

Abbiamo detto che il valore catastale di un immobile serve per calcolare le imposte dovute, quindi a tutti gli effetti possiamo dire che si tratta del valore fiscale dell’immobile stesso.

Questo dato è necessario, intanto, per calcolare le imposte legate ai vari atti di compravendita ma, più in generale, si utilizza per conteggiare tutte le operazioni legate al trasferimento della proprietà dell’immobile (successione, registro, donazione, ipotecarie, catastali, ecc.)

Il valore catastale definisce l’entità fiscale del bene immobile, dunque non ne rappresenta necessariamente il valore di mercato.

Per eseguire correttamente il calcolo del valore immobiliare, di solito è consigliabile affidarsi a professionisti del settore.

Anche se molto spesso si tende a fare confusione tra i due termini, valore e rendita catastale non sono la stessa cosa. Quest’ultima, infatti, si riferisce al reddito autonomo prodotto da un bene e, per calcolarla, occorre moltiplicare le dimensioni dell’immobile per la tariffa d’estimo stabilita dall’Ufficio del Territorio. Per saperne di più, ti consigliamo di leggere qui: rendita catastale

La rendita catastale di un immobile serve proprio per calcolare il valore catastale il quale, a sua volta, è necessario per i conteggi fiscali.

Concretamente, quindi, a cosa serve il valore catastale? Serve per calcolare:

  • imposte di registro, ipotecaria e catastale
  • imposta di successione
  • imposta di donazione

Inoltre, il valore catastale costituisce la base imponibile per il conteggio dell’Imu (Imposta municipale sugli immobili).

Come si calcola il valore catastale

Per conoscere il valore catastale, occorre moltiplicare la rendita catastale (rivalutata al 5%) per un coefficiente che viene stabilito dalla legge a seconda dei casi.

Esistono, infatti, diverse categorie catastali – in base alla destinazione d’uso dell’immobile – e ad ognuna di esse corrisponde un coefficiente diverso.

Le categorie sono contrassegnate con le lettere che vanno dalla A alla F (più T per i terreni) e, al loro interno, possono esistere delle sottocategorie. Si riferiscono a fabbricati abitativi e non, ed anche ai terreni agricoli.

Il valore catastale varia anche in base al fatto che la casa risulti abitazione principale (la cosiddetta “prima casa”) oppure no.

Il calcolo del valore catastale di un immobile può anche essere eseguito utilizzando appositi siti ed applicazioni. Chiaramente, è necessario conoscere tutti i dati occorrenti.

Esempio di calcolo per un’abitazione

Per capire meglio come deve essere calcolato il valore catastale, proviamo a fare un semplice esempio.

Supponiamo di avere un immobile, che costituisce prima casa, avente una rendita catastale di 500 euro.

La prima cosa da fare è rivalutare tale cifra del 5%, quindi otteniamo 525 euro.

A questo punto, moltiplichiamo per il coefficiente 110 (corrispondente alla categoria in questione): il valore catastale risultante è pari a 57.750 euro.

Esempio per un negozio?

E se volessimo, invece, calcolare il valore catastale non di un’abitazione ma di un negozio?

In tal caso, il procedimento è lo stesso, ma molto semplicemente bisogna prendere come riferimento la categoria catastale contrassegnata con la lettera C1: il coefficiente è pari a 40,80.

Esempio per un terreno?

Quando si desidera effettuare il calcolo del valore catastale dei terreni non edificabili, vale a dire agricoli, allora occorre rivalutare del 25% il cosiddetto reddito dominicale e poi moltiplicare per il coefficiente 90.

Per semplificare, si può anche moltiplicare direttamente il reddito dominicale per il coefficiente di 112,5.

Come si calcola il valore di un immobile per la successione?

Quando qualcuno viene a mancare, si apre la pratica inerente la successione. A questo punto diventa indispensabile calcolare con precisione il valore del cosiddetto asse ereditario.

Per poterlo fare, occorre avere a disposizione tutti i dati necessari, vale a dire la rendita catastale per quanto riguarda eventuali immobili, ed il reddito dominicale per i terreni.

Conoscendo questi valori, ed effettuando tutti i calcoli necessari, si può determinare il valore di ciascun immobile o terreno e, di conseguenza, procedere correttamente con la successione.

Per saperne di più sull’argomento successione ereditaria, non perderti il nostro approfondimento successione ereditaria cosa fare

Valore catastale e valore di mercato

Nel linguaggio comune, capita spesso di confondere i termini valore catastale e valore di mercato. Non si tratta della stessa cosa, ed è importante saper fare questa distinzione. Vediamo di capire meglio.

Il valore catastale abbiamo visto che cos’è e come si calcola. Il valore di mercato, invece, è quello preso come riferimento in fase di trattativa in una compravendita.

Per stabilire il valore di mercato di un immobile, solitamente si moltiplica la superficie per la quotazione al metro quadro per i coefficienti di merito.

Per superficie si intende quella commerciale, mentre le quotazioni euro/mq si possono trovare consultando la banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia delle Entrate, oppure facendo un’indagine presso le agenzie immobiliari della zona o consultando i siti specializzati.

I coefficienti di merito sono delle percentuali che variano in base a specifiche caratteristiche degli immobili: il piano, l’esposizione, i servizi, lo stato di conservazione, ecc.

Il prezzo di compravendita indicato sull’atto notarile dovrebbe sempre essere in linea rispetto al cosiddetto “valore normale”, determinato dall’Agenzia delle Entrate: in caso di notevole discrepanza, infatti, quest’ultima potrebbe effettuare degli accertamenti e si rischierebbero pesanti sanzioni.

Valore catastale superiore al valore di mercato

Per risparmiare in termini di tasse, non è raro che negli atti di compravendita qualcuno cerchi di dichiarare un prezzo inferiore rispetto a quello realmente pattuito.

Fermo restando che si tratta di un’azione illecita e che, se il fisco se ne accorge, può applicare pesanti sanzioni pecuniarie, il più delle volte si decide di indicare nel rogito il valore catastale, facendo quindi riferimento a quello.

Una legge del 2006 ha introdotto la cosiddetta disciplina del “prezzo valore”. In pratica, questa normativa consente di tassare gli atti di compravendita immobiliare non in base al prezzo pagato, ma considerando il valore catastale. Così facendo, il fisco è per lo meno certo che le tasse vengano correttamente corrisposte sulla base del valore catastale, e non sul prezzo di vendita che potrebbe anche essere riportato in maniera non veritiera (troppo basso, al fine di pagare meno imposte).

La disciplina del prezzo valore si può applicare solo in determinati casi:

  • se l’atto è assoggettabile ad imposta di registro (quindi no vendite con IVA)
  • se l’acquirente è una persona fisica (quindi no società)
  • quando il bene oggetto della compravendita, con le relative pertinenze, è destinato ad uso abitativo (quindi no negozi, capannoni, uffici, ecc.)
  • se l’acquirente ne fa espressa richiesta al momento di stipulare l’atto di compravendita

Valore catastale inferiore al valore di mercato

Se, in fase di rogito, si indica un prezzo pari o superiore rispetto al valore catastale, il fisco di solito non effettua l’azione di accertamento di valore.

Come abbiamo visto, infatti, l’imposta di registro si basa non tanto sul prezzo, quanto piuttosto sul valore dei beni oggetto del trasferimento (è proprio sul valore che il fisco pretende la tassazione).

Detto questo, se comunque il fisco si accorge che esistono somme pagate “in nero”, quindi non dichiarate sull’atto notarile, possono scattare importanti sanzioni.

In pratica, il valore minimo da indicare nell’atto di compravendita, per non essere oggetto di accertamento automatico da parte dell’Agenzia delle Entrate, deve essere pari alla rendita catastale moltiplicata per 115,5 se ci riferiamo ad una prima casa, oppure per 126 se si tratta di una seconda abitazione.

Come calcolare il valore minimo di vendita di un immobile

E se, invece, vogliamo sapere quale dovrebbe essere il valore minimo di vendita di un immobile?

Esiste una banca dati che contiene tutte le informazioni delle quotazioni dei mercati immobiliari (ed anche delle locazioni) sull’intero territorio nazionale. Si chiama Omi (Osservatorio dei mercati immobiliari), e viene utilizzato dall’Agenzia delle Entrate per dare maggiore trasparenza al mercato immobiliare.

Prima che ci fosse l’Omi, le transazioni avvenivano in maniera del tutto incontrollata: non era raro che gli immobili venissero venduti a prezzi altissimi, ma che ai fini fiscali venissero dichiarati importi irrisori.

Va comunque detto che le stime fornite dall’Omi spesso vengono considerate come semplici “indicazioni”, ed infatti non sono mancate sentenze che ne hanno un po’ messo in discussione l’utilità o comunque l’autorevolezza.

Pertanto, è piuttosto difficile stabilire un metodo oggettivo per fissare il valore minimo di vendita di un immobile: anzi, è praticamente impossibile farlo.

Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate ha comunque altri mezzi per compiere accertamenti in caso di operazioni sospette. Ad esempio, verificare l’entità del mutuo richiesto. Se risulta un mutuo più alto rispetto a quanto dichiarato sull’atto, è evidente il tentativo di evadere il fisco da parte del contribuente, che facilmente verrà sanzionato.

Meglio non rischiare un’accusa di frode fiscale, fosse anche in buona fede. Ecco perché resta sempre preferibile affidarsi a professionisti del settore che siano di supporto in tutte le fasi delicate della compravendita.

Per approfondire l’argomento, ti consigliamo di leggere perizia di valutazione immobile

Come si calcola il valore catastale ai fini Imu?

Il valore catastale ai fini Imu si calcola seguendo il procedimento spiegato in precedenza, vale a dire rendita catastale rivalutata del 5% e poi moltiplicata per il coefficiente corrispondente alla categoria di appartenenza dell’immobile.

E’ bene sapere, però, che fino al 2011 i moltiplicatori catastali erano uguali per tutte le principali imposte da versare.

Con la legge 214/2011, invece, i moltiplicatori catastali ai fini del calcolo dell’Imu sono stati aumentati, così come quelli per l’imposta comunale sugli immobili (ex Ici) e la Tasi.

I moltiplicatori catastali da utilizzare per calcolare l’imposta di registro, quella ipotecaria, quella catastale ed anche l’imposta di successione, sono rimasti invariati.

Pertanto, il contribuente è tenuto a calcolare due valori catastali differenti a seconda del tipo di contributo da versare.