certificato di agibilità

Certificato di agibilità: cos’è e come averlo

Tra i diversi documenti per vendere casa il certificato di agibilità è senza dubbio uno dei più importanti. Questo documento certifica che l’immobile sia in regola con le norme urbanistiche e che rispetti i criteri di salubrità, igiene e sicurezza. 

Nel nostro articolo affronteremo tutti gli aspetti del certificato agibilità immobile per togliervi ogni dubbio a riguardo. Ad esempio c’è differenza tra agibilità immobile e abitabilità immobile? Quando è necessario certificato di agibilità e chi rilascia questo documento?

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Che cos’è l’agibilità di un immobile?

Per ottenere l’ attestazione di agibilità o la dichiarazione di agibilità è necessario che l’edificio rispetti determinati criteri affinché possa essere a norma. Ad esempio non presenti abusi edilizi, non abbia condizioni igieniche precarie e non sia strutturalmente insicuro. Al pari del certificato Ape, questa certificazione è divenuta fondamentale per chi possiede un immobile.

Il processo per effettuare la richiesta di agibilità è mutata diverse volte nel tempo e questo documento, che in passato era solamente una prassi, è diventato fondamentale per poter fruire dell’immobile. Vedremo nel dettaglio in seguito come questa documentazione è cambiata a partire dalla svolta che si ebbe nel 1967 con la legge Ponte.

Qual è la differenza tra agibilità e abitabilità?

Un punto importante è la differenza tra agibilità e abitabilità. Questi due termini fino al 2013 indicavano due tipi di documenti differenti:

  • Certificato di abitabilità: dedicato a immobili per uso abitativo
  • Certificato di agibilità: dedicato agli immobili non residenziali

A partire poi dal 2013 il certificato di agibilità e abitabilità è diventato unico e le due categorie sono state accorpate. Con l’introduzione della Segnalazione Certificata di Agibilità SCA, avvenuta con il  D.L. 69/2013, abitabilità e agibilità vengo unite in un’unica documentazione. 

L’intenzione di questo provvedimento fu quella di semplificare la burocrazia dietro all’ottenimento del certificato di agibilità abitabilità.

Quando è necessario il certificato di agibilità?

Il certificato di agibilità è obbligatorio nei seguenti casi:

  • Tutte le nuove costruzioni
  • In casi di ricostruzioni o sopraelevazioni, sia totali che parziali
  • Tutti gli interventi che possano modificare la sicurezza, l’efficienza energeti, la salubrità o l’igiene dell’immobile.

Come vedremo nel prossimo paragrafo, questo certificato è divenuto sempre più importante nel corso degli anni. Ora il certificato di agibilità obbligatorio per legge ed ha un valore fondamentale soprattutto per chi intende vendere casa. Vendere casa senza abitabilità rischia di invalidare la compravendita.

Certificato di agibilità ante 1967

Come abbiamo accennato in precedenza, il punto di svolta per questo tipo di documentazione fu il 1967 con la legge Ponte. Fu proprio questa legge ad introdurre la dichiarazione di abitabilità o agibilità degli immobili e per tutte le case costruite in quel periodo è fondamentale possedere il certificato agibilità vecchi immobili oppure agibilità vecchi edifici se si tratta di strutture non residenziali.

L’obbligo di legge per questa documentazione tuttavia viene introdotto nel 1934 con il Regio Decreto n° 1265. Il decreto disponeva che ogni sindaco, all’epoca chiamato podestà, aveva il compito di autorizzare le costruzioni secondo i criteri di salubrità e igiene. Inizialmente infatti l’agibilità era intesa solo a fini sanitari e non considerava le norme edili.

Chi rilascia il certificato di agibilità di un immobile?

La più importante novità introdotta nel 2013 è la SCA, ovvero la segnalazione certificata di agibilità. Si tratta di un’autocertificazione che sostituisce il certificato rilasciato dal comune. 

Di conseguenza il rilascio certificato di agibilità non avviene tramite il comune ma va consegnato una volta terminati i lavori presso l’immobile. 

Chi rilascia il certificato di agibilità è il comune a seguito della certificazione redatta dall’architetto, geometra o ingegnere che abbia curato i lavori e che garantisca il rispetto dei requisiti di legge. La consegna di questa segnalazione dovrà avvenire entro e non oltre i 15 giorni a partire dal termine dei lavori. 

Come si fa a sapere se una casa ha l’abitabilità?

Per gli edifici di recente costruzione il certificato di agibilità deve essere in possesso del proprietario poiché senza di esso è impossibile usufruire dell’immobile. Vedremo in seguito come comportarsi in caso di smarrimento.

Diverso è il caso degli immobili vecchi con i quali capita di non sapere se una casa ha l’abitabilità o meno. 

In tali casi l’unico modo per ritrovare la documentazione è consultare gli archivi pubblici. Si tratta di un processo alle volte complesso e che varia da comune e comune poiché le modalità di conservazione dei vecchi fascicoli può essere molto differente. In ogni caso in questa sede ci soffermeremo su quelli che sono i dati da conoscere per iniziare la ricerca del documento:

  • Individuare estremi di deposito e di rilascio dell’immobile
  • Conoscere il proprietario o il costruttore al momento del rilascio della documentazione
  • Effettuare la richiesta in copia per ottenere l’acquisizione del documento

Cosa fare se manca il certificato di agibilità?

Come abbiamo già visto è quasi impossibile non avere la certificazione di agibilità per gli edifici moderni. Tuttavia esistono tre casistiche in cui è possibile non essere in possesso di questo documento:

  • Edifici costruiti prima del 1934
  • Edifici costruiti prima del 1967
  • In caso di smarrimento del documento

Per il primo caso non dovrebbero esserci problemi in caso di mancanza della documentazione in quanto questa è stata introdotta obbligatoriamente proprio nel 1934.

Nel secondo caso bisogna considerare che, essendo dal 1934 al 1967 un documento rilasciato dal sindaco, molti edifici non rispetteranno i moderni criteri di agibilità.

Le possibili soluzioni sono:

  • Per edifici costruiti prima del 1934: disporre di documenti che attestino l’edificazione precedente a tale data
  • Per gli edifici costruiti prima del 1967: potrebbero non rispettare i moderni criteri di agibilità ma è fondamentale che non risultino peggiorati nelle condizioni igienico-sanitarie a seguito di nuovi interventi
  • In caso di smarrimento: occorre richiedere una nuova creazione mediante una visura degli atti abilitativi che si trovano nell’archivio comunale in cui è sito l’immobile

Quanto costa ottenere il certificato di abitabilità?

Il costo certificato di abitabilità è spesso variabile in base al professionisti cui ci si rivolge. Tuttavia esistono dei costi fissi e dei range di prezzo ai quali possiamo rifarci per avere un’idea di quella che dovrebbe essere la spesa da considerare.

I costi principali sono:

  • Circa 150 euro per i diritti di segreteria che possono variare a seconda del comune
  • Due marche da bollo di 16 euro ciascuna
  • Da 150 a 1500 euro circa per l’onorario del tecnico che si occuperà della stesura della SCA
  • 400 a 4000 euro circa per il collaudo statico
  • Da 80 a 300 euro circa per la verifica degli impianti

Certificato di agibilità e conformità urbanistica: le differenze

Un punto controverso e che merita una certa attenzione quando si effettuano dei lavori nella propria abitazione riguarda la differenza tra il certificato di agibilità e la conformità urbanistica.

Una recente sentenza del Tar (TAR. Toscana 11/03/2019, n. 348) ha dichiarato che esiste una sostanziale differenza tra agibilità e conformità urbanistica. Nello specifico la sentenza afferma che il certificato di agibilità ha la funzione di accertare la sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti. 

A questo tipo di certificazione non compete quindi lo stabilire se siano state rispettate le normativi di competenza del titolo edilizio.

Secondo questa sentenza quindi è possibile che un’immobile sia agibile e al tempo stesso difforme dal progetto approvato e di conseguenza sanzionabile.