Vendita con incanto: cos’è?

La vendita all’asta con incanto, o anche senza, rappresenta un’interessante opportunità per chiunque voglia acquistare casa. Spesso consente a chi compra di fare un buon affare, riuscendo ad accaparrarsi ad un prezzo vantaggioso l’immobile prescelto.

Ma cosa si intende per asta con incanto? La vendita con incanto è, per l’appunto, una tipologia di vendita all’asta, caratterizzata da una gara pubblica che si conclude quando nessuno rilancia con una cifra maggiore rispetto all’ultima proposta.

Nell’asta senza incanto, invece, le offerte si presentano in busta chiusa.

Dal momento che l’incanto immobiliare rappresenta, al giorno d’oggi, una realtà importante, in questo nostro articolo cercheremo di conoscerne meglio le caratteristiche.

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Asta con incanto e senza incanto: differenze e modalità

Generalmente, si giunge ad un’asta immobiliare al termine di una procedura esecutiva. La vendita forzata tramite asta consente di liquidare un immobile che è stato oggetto di un’esecuzione o di un’espropriazione forzata. Lo scopo è quello di cercare di soddisfare i creditori.

Dietro istanza del creditore procedente, a condizione che ne abbia titolo, si avvia tutto l’iter. Ci si deve rivolgere alla Cancelleria del giudice dell’esecuzione non prima di 10 giorni (ma entro 90) dalla notifica del pignoramento.

Le case vendute all’asta possono essere proprietà di soggetti privati, nel caso non siano stati in grado di pagare eventuali creditori. In alternativa, capita anche che si tratti di immobili che erano proprietà di qualche azienda fallita. La motivazione è sempre comunque quella di ricavare del denaro per coprire i debiti insoluti.

Ma vediamo ora, un po’ più dettagliatamente, cosa si intende per vendita con incanto e senza incanto:

  • L’asta con incanto è una vendita aperta a chiunque, che si svolge in presenza oppure anche telematicamente. Durante tale vendita, i partecipanti possono presentare pubblicamente la propria offerta e rilanciare finché lo ritengono opportuno. Si aggiudica l’immobile chi, alla fine, propone in via definitiva la cifra più alta. Nel settore immobiliare, la vendita con incanto è meno diffusa rispetto a quella senza. Solitamente la si utilizza solo nel caso in cui l’asta senza incanto non sia andata a buon fine (cioè non sia pervenuta nessuna offerta valida). La gara pubblica, svolta alla presenza di un giudice, si ritiene davvero conclusa dopo la pronuncia del decreto di trasferimento dell’immobile. Nei 10 giorni successivi alla chiusura d’asta, infatti, è ancora possibile che altri facciano offerte (superiori di almeno un quinto). Ecco perché la vendita con incanto non è da considerarsi ancora come definitiva nel momento in cui avviene l’aggiudicazione.
  • L’asta senza incanto, invece, è la tipologia più diffusa per quanto concerne le case. In questo caso le offerte vengono presentate in busta chiusa e, per essere considerate valide, devono superare il 75% dell’importo stabilito come base d’asta. Chi presenta un’offerta, deve contestualmente versare una cauzione pari al 10% della cifra proposta. Può capitare che pervengano più offerte valide, anche se di importi differenti, e in questo caso si predispone una gara tra i maggiori offerenti con rilancio minimo stabilito tramite avviso di vendita senza incanto. Nel caso in cui, invece, non pervenga nessuna offerta valida ai fini dell’aggiudicazione, allora si dispone un’altra asta (magari con incanto). Nella vendita senza incanto, a differenza di quella con, l’eventuale aggiudicazione è subito definitiva.

Una volta che si acquista una casa, all’asta o in altro modo, è bene conoscere tutti gli aspetti legati all’intestazione dell’immobile. Ecco perché ti consigliamo di approfondire l’argomento leggendo a chi conviene intestare casa

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Come funzionano le aste immobiliari

Ora facciamo un piccolo passo indietro. Abbiamo visto quali sono le differenze sostanziali tra il partecipare ad un’asta con incanto o senza incanto. Però, forse, è importante chiarire meglio cosa sono le aste immobiliari e come funzionano.

Se un debitore non è in grado di pagare i propri creditori, può essere necessario procedere con un’esecuzione o un’espropriazione forzata. In pratica, si mette all’asta l’immobile di sua proprietà, alla ricerca di un potenziale nuovo acquirente (che può essere qualsiasi soggetto, ma non il debitore stesso).

Per prima cosa si nomina un perito, il quale è tenuto a redigere una perizia contenente necessariamente questi elementi:

  • Planimetria dell’immobile
  • Dati identificativi catastali
  • Stato di conservazione
  • Segnalazione di eventuali abusi edilizi
  • Segnalazione di debiti nei confronti del condominio oppure presenza di servitù
  • Presenza eventuale di inquilini con contratto di locazione (in tal caso, dopo l’asta il nuovo acquirente dovrà aspettare che il contratto sia scaduto prima di poter disporre liberamente dell’immobile)

Se il proprietario dell’immobile da vendere all’asta non lascia l’abitazione, gli si invia una lettera di diffida in cui si indica il termine ultimo per andarsene. Se, anche trascorso questo lasso di tempo, la casa non viene liberata, il giudice deve intervenire coinvolgendo le forze dell’ordine.

Una volta effettuata la perizia, il giudice stabilisce alcune importanti condizioni. Ad esempio, il prezzo base, poi la scadenza entro la quale le offerte devono essere presentate, l’udienza per partecipare alla gara ed il termine ultimo entro cui versare la cifra che occorre per poter acquistare una casa all’asta con mutuo.

Per finire, occorre redigere un avviso d’asta che riporti alcuni dati indispensabili, tipo l’indirizzo dell’immobile, il prezzo base d’asta, quando e dove avrà luogo l’asta stessa, il rilancio minimo previsto, il termine ultimo per presentare le offerte, ecc.

Il lasso di tempo che intercorre tra la data in cui viene predisposto il pignoramento dell’immobile e quella effettiva di vendita può essere piuttosto lungo. Per questo motivo, il giudice nomina un custode giudiziario che ha il dovere di amministrare l’immobile avendo cura di preservarne lo stato di conservazione. 

Adesso vediamo di ricapitolare, in sintesi, come partecipare alle aste, ed in modo specifico come partecipare ad un’asta giudiziaria immobiliare.

Si può partecipare ad una vendita con incanto oppure senza incanto, e le differenze principali le abbiamo spiegate. Restano da chiarire alcuni aspetti legati al pagamento.

Quando viene presentata soltanto un’offerta pari al prezzo base o superiore di un quinto, nell’asta senza incanto si procede all’aggiudicazione. Se le offerte sono più di una, si deve indire una gara con incanto (specificando un rilancio minimo).

Chi si aggiudica definitivamente un immobile deve provvedere al relativo pagamento, secondo i termini indicati nell’avviso di vendita, tramite bonifico o apertura di mutuo ipotecario. In quest’ultimo caso, gli accordi con la banca devono essere presi prima che scada il termine previsto per il saldo. Tra le banche ed i tribunali esistono degli accordi per cui solitamente vengono concessi mutui agevolati, tali da coprire fino all’80% del prezzo di aggiudicazione.

Se sei interessato ad approfondire altri aspetti che hanno a che fare con le vendite immobiliari all’asta, ti suggeriamo di leggere anche casa all’asta e vendere casa pignorata

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