A seguito del decesso di un parente, tralasciando quelli che sono chiaramente i risvolti psicologici legati al lutto, occorre far fronte a tutta una serie di adempimenti burocratici e fiscali aventi come oggetto la cosiddetta successione ereditaria. Vediamo dunque di che cosa si tratta e, soprattutto quando si tratta di ereditare una casa, quali sono i passaggi obbligati e le possibilità che si prospettano.
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Le fasi della successione ereditaria
La primissima fase è quella che prevede l’apertura della successione, e ciò avviene nel momento stesso in cui si verifica il decesso e nel luogo che costituiva l’ultimo domicilio del defunto.
In secondo luogo, vi è la chiamata all’eredità (o delazione), vale a dire l’individuazione vera e propria di coloro che risultano essere gli effettivi beneficiari degli averi del de cuius, con relativa ripartizione del patrimonio.
Per finire, l’ultima fase prevista è quella dell’accettazione dell’eredità: infatti, non è detto che si debba essere obbligati ad accettare la propria parte, può anche capitare che si preferisca rinunciare.
Come avviene la trasmissione dell’eredità
La trasmissione del patrimonio agli eredi avviene secondo due modalità:
– In assenza di testamento, si fa riferimento alla cosiddetta “legittima”: l’asse ereditario viene stabilito per legge, in base a disposizioni ben precise. Chiaramente, i primi beneficiari sono sempre i parenti più stretti, tipo coniuge, figli legittimi, legittimati o adottivi, discendenti come i nipoti e così via.
– In presenza di testamento, che può essere olografo (quindi scritto personalmente dal defunto) oppure già depositato presso un notaio, si apre la cosiddetta successione testamentaria. Restano in ogni caso tutelati, almeno entro certi limiti previsti per legge, gli eredi legittimi.
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La dichiarazione di successione
Il primo documento importante è la dichiarazione di successione, che va presentata, avvalendosi della consulenza di un Caf o di un notaio, all’Agenzia delle Entrate, direttamente online. I tempi, in caso di successione ereditaria, sono molto importanti: infatti, occorre provvedere entro 12 mesi dal decesso, diversamente sono previste sanzioni piuttosto rilevanti.
La suddetta dichiarazione serve per stabilire con precisione la composizione ed il valore di tutto ciò che rientra nella successione e, di conseguenza, le tasse da pagare. Senza aver provveduto a tale pagamento, infatti, non sarebbe possibile procedere, ad esempio, con la vendita di una casa ricevuta in eredità.
Prendendo come riferimento proprio la successione ereditaria di immobili, la tassazione varia a seconda del grado di parentela. Sono agevolati i parenti più stretti, come coniuge e figli, per i quali è prevista un’aliquota del 4% del valore catastale, peraltro con alcune franchigie. Gli altri eredi possono arrivare a pagare, invece, fino al 6-8%.
Quando si eredita una casa, bisogna mettere in conto anche il versamento dell’imposta ipotecaria (2% del valore catastale) e dell’imposta catastale (1%). La legislazione prevede degli sgravi nel caso in cui si tratti di prima casa.
Altri pagamenti riguardano l’imposta di bollo e i cosiddetti tributi speciali, senza dimenticare il fatto che tutte le pratiche devono in qualche modo far capo ad un notaio: quest’ultimo si fa ovviamente versare tutte le imposte previste dalla legge, ma in più deve anche essere retribuito per il lavoro svolto.
Meglio vendere o affittare un immobile ereditato?
In caso di successione ereditaria, una volta espletate tutte le formalità a livello burocratico e legislativo, è normale che ci si chieda: cosa farne, ora, dell’immobile ricevuto? Meglio venderlo, e quindi realizzare subito una certa somma di denaro, oppure meglio affittarlo, garantendosi così una rendita periodica?
A tale proposito, è importante chiarire un aspetto, che talvolta genera dubbi e confusione. Quando si acquista un immobile, se per caso lo si rivende prima che siano trascorsi 5 anni, bisogna pagare una tassa sulla plusvalenza: è una disposizione di legge volta ad evitare che si facciano troppe speculazioni. Questa regola, però, non vale assolutamente nel caso in cui la casa sia stata ereditata.
Fatta questa piccola premessa, diciamo subito che una risposta univoca non esiste. Non è possibile stabilire a priori, in maniera oggettiva, se sia meglio rivendere la casa oggetto della successione ereditaria o se, invece, sia preferibile pensare di destinarla all’affitto. Si tratta di una scelta che dipende da diversi fattori.
Quando è preferibile vendere e quando può essere più vantaggioso affittare
Innanzitutto, se chi ha ereditato ha necessità di liquidità, magari per raggiungere una maggiore stabilità economica o perché intende investire in qualche altra maniera, allora chiaramente è meglio optare per la vendita dell’immobile ereditato, magari cercando di renderlo il più “appetibile” possibile anche con qualche intervento di ristrutturazione, se necessario. Spendere qualche soldino in più, quando se ne ha modo, può aumentare il valore degli immobili ricevuti con la successione e consentire, dunque, maggiori introiti.
Se, al contrario, non si ha necessità di realizzare subito, può davvero essere interessante valutare l’ipotesi dell’affitto. Anche in questo caso, se le circostanze lo richiedono, risistemare un po’ l’immobile per renderlo più competitivo sul mercato e per poterne ricavare una rendita maggiore, può essere senz’altro una buona idea.
Contratti di affitto di breve durata
Nel caso dell’affitto, è inoltre utile fare una duplice considerazione. Se l’immobile oggetto della successione ereditaria si trova in una località turistica o comunque che può avere, grazie alla propria posizione, un richiamo particolare per vacanzieri o persone di passaggio per altri motivi (lavoro, ecc.), allora si può anche pensare ad un affitto non di tipo tradizionale, ma rivolto a soluzioni temporanee di breve o brevissima durata.
In questo caso, sono tante le considerazioni da fare, e certamente bisogna organizzarsi in un certo modo per gestire tutto al meglio, ma la locazione potrebbe rivelarsi anche molto redditizia: diciamo che, sicuramente, le entrate non sarebbero costanti come nel caso di un affitto di tipo standard, ma in proporzione potrebbero essere molto più elevate.
Insomma, a maggior ragione, ciò dimostra quanto la successione ereditaria di immobili ponga di fronte a scelte decisamente soggettive, dettate dalle circostanze ed anche dall’indole stessa di chi ha ereditato: semplicemente, c’è chi è più propenso a rischiare e a mettersi in gioco con qualcosa di un po’ innovativo, e chi preferisce puntare su soluzioni più tradizionali. Non è sempre detto che una strada sia meglio dell’altra.
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