Che cos’è il regolamento condominiale?

Il regolamento condominiale è l’insieme di tutte le normative che ciascun condomino dovrebbe seguire, così da garantire a tutti una convivenza serena e pacifica.

Chiunque abiti in un condominio sa perfettamente quanto possa essere difficile fare in modo che si vada sempre d’accordo con tutto il vicinato. Proprio per questo motivo, è importante avere delle regole condominiali ben precise cui fare riferimento, le quali devono necessariamente essere redatte in forma scritta. Diversamente, le leggi condominiali non possono aver alcun valore.

Quando il numero di condomini è superiore a dieci, sussiste l’obbligo di regolamento condominiale. Se non c’è, chiunque tra i condomini può chiedere che ne venga adottato uno. Nulla vieta che, anche in caso di complessi condominiali molto più piccoli, si decida comunque di definire un regolamento condominiale. Può essere, in ogni caso, sempre utile avere norme scritte cui riferirsi per ogni necessità.

In questo articolo spiegheremo cos’è il regolamento condominiale, la differenza tra regole condominiali e Codice Civile, quali argomenti riguardano principalmente le regole del condominio, ecc. Continua a leggere, quindi, se vuoi saperne di più!

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Indice degli argomenti

Regole condominiali 2022

Abbiamo detto che il regolamento condominiale è un insieme di indicazioni che ogni condomino dovrebbe seguire. Esiste però anche il Codice Civile, e anch’esso prevede delle norme precise che chiunque dovrebbe rispettare.

In base alle ultime leggi aggiornate al 2022, quando si parla di rispetto della normativa di condominio, si può stabilire che quanto previsto all’interno del regolamento condominiale prevalga rispetto a quanto riportato nel Codice Civile. E’ necessario, però, che eventuali deroghe siano approvate all’unanimità in assemblea e che non si tratti di normative imperative ed inderogabili del Codice stesso.

Del resto, è proprio il Codice Civile che stabilisce quando debba essere necessariamente stilato un regolamento di condominio e quali “tematiche” debba riguardare. Ad esempio, ciò che concerne l’uso delle parti comuni, la suddivisione delle spese, la definizione di normative per salvaguardare il decoro dello stabile, le regole per amministrarlo, ecc. Il regolamento di condominio nasce proprio partendo dalle indicazioni impartite dal Codice Civile. Nonostante questo, capita che quanto stabilito all’interno del regolamento condominiale prevalga rispetto a quanto indicato dal Codice Civile.

Le norme inderogabili, per le quali prevale in ogni caso quanto previsto dal Codice Civile, sono le seguenti:

  • Divieto per i condomini di rinunciare ai propri diritti di proprietà sulle parti comuni. In alcuni casi è concessa la possibilità di rinunciare all’uso (ad esempio, di staccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato).
  • Norme che riguardino eventuali modifiche o innovazioni da apportare allo stabile.
  • Norme che prevedano il divieto di fare qualcosa che possa arrecare danno alle parti comuni del condominio.
  • Regole inerenti la nomina e la revoca dell’amministratore, nonché l’assegnazione di relativi compiti e poteri.
  • Norme concernenti il divieto ed i limiti del diritto dei condomini di contestare, dissentire oppure impugnare quanto deliberato in assemblea.

Nel 2013 è entrata in vigore la legge 220/2012, anche conosciuta come “Nuova riforma del condominio”. Le regole non venivano aggiornate da settant’anni, quindi era importante renderle molto più attuali ed aggiornate. Questa nuova legge di condominio ha introdotto diverse novità sostanziali. Intanto, per quanto riguarda la nomina dell’amministratore, poi per la ripartizione delle spese, la possibilità di tenere animali domestici, l’abbattimento delle barriere architettoniche ecc.

Nel prossimo paragrafo esamineremo un pochino più approfonditamente quali sono stati i cambiamenti più importanti apportati da questa riforma condominiale.

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Regolamento condominiale parti comuni

La riforma costituita dalla legge 220 ha introdotto novità importanti, ecco le principali:

  • Per poter essere nominati amministratori è necessario possedere determinati requisiti (ad esempio, possedere il diploma di scuola media superiore).
  • Se ci sono almeno nove condomini è obbligatorio nominare un amministratore (prima ne bastavano cinque).
  • Il regolamento condominiale non può più, a differenza di quanto avveniva prima, proibire la presenza di animali domestici (cani, gatti, ecc.) Fermo restando che, chi li ospita, deve assicurarsi che questo non implichi alcun problema di sicurezza, pulizia, ordine o altro.
  • Le spese di manutenzione delle parti comuni, ad esempio relative all’ascensore o alla pulizia delle scale, devono essere equamente ripartite tra tutti in base alle tabelle millesimali.
  • Le parti comuni devono essere accessibili a tutti, compresi anziani e disabili. Per questo motivo sono state aggiornate le normative in merito all’abbattimento delle barriere architettoniche.
  • Per cambiare la destinazione d’uso delle parti comuni dev’esserci il consenso di almeno 4/5 dei partecipanti al condominio ed anche del valore dell’edificio espresso in millesimi.
  • In caso di morosità di un condomino, ad esempio se non paga una o più rate, la cifra può essere ripartita sugli altri in base al principio della solidarietà sussidiaria.

Inoltre, sono state ridefinite le normative in merito ad eventuali lavori straordinari, di piccola o anche notevole entità.

Tra le regole più dibattute nei condomini di tutta Italia, di sicuro annoveriamo quelle che hanno a che fare con le parti comuni, ma in particolare parcheggio, giardino, animali e pulizia. Chi non ha mai avuto qualcosa di ridire a questo proposito o non ha mai assistito a qualche litigio tra vicini di casa proprio per motivi legati ad una di queste tematiche?

Per esempio, chiunque è libero di tenere con sé cani e gatti. I cani possono anche essere portati nelle parti comuni dello stabile, come possono essere il giardino o l’ascensore. L’importante è adottare opportuni accorgimenti che rispettino l’incolumità, la libertà e la tranquillità di tutti. Prima che venisse introdotta la legge 220, i regolamenti condominiali potevano anche stabilire che detenere un animale domestico non fosse ammesso. Figuriamoci poterlo portare in ascensore o farlo transitare in giardino!

Altro tema sempre attuale e dibattuto è quello inerente la pulizia delle parti comuni, le scale ad esempio. Solitamente la ripartizione delle spese si effettua tenendo conto dei millesimi, ma anche del piano in cui si trovano gli alloggi. Quelli situati ai piani più alti generalmente pagano un pochino di più.

Il regolamento condominiale per le parti comuni riguarda anche il giardino. Ogni condomino è libero di usare e godere della cosa comune, a condizione di non alterarne la destinazione o che questo non impedisca ad altri di fare altrettanto. Nello specifico, è anche possibile piantumare alberi o fiori. L’importante è che ciò avvenga nel rispetto della destinazione dell’area e compatibilmente con il diritto di tutti gli altri condomini di farne anch’essi uso.

Insomma, con il nuovo regolamento condominiale le parti comuni sono state oggetto di alcune riforme molto importanti che è bene conoscere.

In caso di violazione di una norma del regolamento condominiale, si può chiedere l’intervento dell’amministratore. Se questo non basta e vengono violate regole condominiali che riguardano il diritto privato, è anche possibile ricorrere al giudice. Quest’ultimo dovrà emanare una sentenza.

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