vendita prima casa e riacquisto

Vendita prima casa e riacquisto: come funziona e quali sono le agevolazioni

La vendita della prima casa e il riacquisto di un nuovo appartamento può sembrare un’operazione semplice, tuttavia nasconde delle insidie che è meglio prendere in considerazione per vendere casa evitando errori.

Il problema principale di vendere la prima casa e comprarne un’altra è di tipo fiscale. Se, infatti, si è acquistato un immobile usufruendo del bonus prima casa questo non può essere rivenduto prima di 5 anni dalla stipula del rogito. Inoltre, per il riacquisto della prima casa alle medesime condizioni di agevolazione è necessario disfarsi del primo immobile entro i termini stabiliti dalla legge.

Per questi motivi, prima della vendita e riacquisto della prima casa è bene capire cosa prevede la legge e quali sono le condizioni da rispettare.

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Agevolazioni prima casa: vendita e riacquisto

Abbiamo già accennato al bonus prima casa che prevede una serie di agevolazioni nei casi di vendita e acquisto della prima casa, tra cui:

  • Imposta di registro ridotta al 2% invece che al 9% (se la compravendita avviene tra privati). Iva al 4% invece che al 10% se il contratto riguarda una società (ad esempio nei casi in cui si venda la casa al costruttore);
  • Riduzione delle imposte catastali e ipotecari (50 euro ciascuna nel caso della vendita tra privati o 200 euro totali nelle transazioni soggette a IVA).

Per ottenere le agevolazioni del bonus prima casa è necessario: che la casa acquistata diventi una casa di residenza entro 18 mesi dalla stipula del rogito e che il proprietario non possieda altri immobili nello stesso Comune. Inoltre non si può usufruire del bonus prima casa se si sono acquistati altri immobili in precedenza usufruendo delle medesime agevolazioni.

Tali benefici fiscali hanno però un grosso limite: non è possibile vendere la prima casa prima dei cinque anni. In caso contrario sarà necessario pagare all’Agenzia delle Entrate le imposte per intero e versare ulteriore denaro per le sanzioni. Queste ultime possono essere ridotte con il ravvedimento operoso.

Riacquisto prima casa entro un anno

Come fare, dunque, a vendere la prima casa e comprarne un’altra senza perdere le agevolazioni?

Innanzitutto, come già detto, è necessario che siano passati cinque anni dalla stipula del rogito. In secondo luogo non bisogna essere possessore di un altro immobile acquistato usufruendo del bonus prima casa.

Una soluzione praticabile in questi casi è quella di vendere o donare l’immobile ai figli o a un parente. In questo modo la casa da acquistare risulterà nuovamente una prima casa.

Un’altra via percorribile è quella di vendere l’immobile entro un anno dall’acquisto della nuova prima casa.

Infatti, con l’entrata in vigore della legge di Stabilità del 2016 (articolo 1, comma 55), non è più necessario che avvenga la vendita e l’acquisto della prima casa contemporaneamente. L’acquirente può usufruire del bonus prima casa anche se possiede già un immobile acquistato con la medesima agevolazione, a condizione di venderlo o donarlo entro un anno dal riacquisto della prima casa.

Continua a rimanere valido il requisito per cui non è possibile essere in possesso di altri immobili nello stesso Comune e quello legato al trasferimento della residenza entro 18 mesi dalla stipula del rogito.

Come vendere una casa e riacquistarne un’altra

Molti proprietari prendono alla leggera l’idea di vendere casa per riacquistarne un’altra. Magari pensano di poter trovare subito nuovi acquirenti, magari vengono contattati da agenzie che sostengono di avere clienti interessati all’acquisto dell’immobile o pensano di fare un affare vendendo l’appartamento ai vicini da casa.

Purtroppo, spesso, queste situazioni si risolvono male, con perdita della caparra, mutui con tassi elevati o vendita della casa a un prezzo più basso del reale valore del mercato.

Come fare, dunque, a vendere la propria casa e riacquistarne un’altra senza commettere errori?

Il primo passo è sicuramente quello di stabilire un prezzo realistico, per farlo sarà necessario effettuare una valutazione dell’immobile.

In secondo luogo per acquistare il nuovo appartamento il più delle volte è essenziale vendere prima il vecchio. Questo perché, sotto un aspetto finanziario, si avrà a disposizione una buona quantità di liquidità, senza attingere risorse dal conto corrente o richiedere un mutuo bancario.

Una buona idea per vendere l’appartamento è quella di sistemare casa per venderla più velocemente (ad esempio attraverso le tecniche di home staging).

Infine, è bene considerare i tempi del trasloco. Infatti, a meno che non si decida di vendere la casa arredata, è necessario essere sicuri di riuscire a sgomberare l’appartamento rispettando i tempi stabiliti dai nuovi acquirenti.

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