OMI: Osservatorio del Mercato Immobiliare

Spesso si sente parlare di quotazioni OMI, ma non sempre si ha un’idea precisa di che cosa si tratti. In questo nostro articolo cercheremo proprio di capire meglio che cos’è l’OMI e quale importante funzione svolge nel settore immobiliare. L’OMI, vale a dire l’Osservatorio del Mercato Immobiliare, costituisce una sorta di banca dati che è stata istituita dall’Agenzia delle Entrate. La finalità è quella di fornire periodicamente importanti valori ed informazioni che possano essere utili a chiunque operi nel settore (enti, istituti di ricerca pubblici e privati, agenzie, ecc.) Anche i singoli privati cittadini possono trarre beneficio da questo strumento messo a disposizione. In poche parole, l’OMI fornisce una valutazione immobiliare precisa ed aggiornata, offrendo un servizio chiaro e trasparente a tutti i contribuenti. Vediamo più nel dettaglio come funziona l’Osservatorio del Mercato Immobiliare.

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Indice degli argomenti

Quotazioni OMI

Di che cosa si occupa, esattamente, l’Osservatorio del Mercato Immobiliare?

Per prima cosa, della banca dati delle quotazioni che vengono fornite su tutto il territorio nazionale. Si tratta di un report che avviene ogni 6 mesi e che riguarda la compravendita ed anche la locazione degli immobili.

Questa banca dati semestrale indica l’intervallo minimo/massimo dei valori di mercato e di locazione, tenuto conto di vari elementi tipo la tipologia immobiliare, lo stato di manutenzione, ecc. E’ comunque molto difficile determinare con precisione i prezzi medi, poiché gli elementi da considerare sono tanti ed estremamente eterogenei. Pertanto, le quotazioni immobiliari OMI non possono essere considerate come sostitutive rispetto ad una stima specifica del valore di ogni singolo immobile. Ecco perché, generalmente, è sempre opportuno affidarsi ad un professionista del settore per assegnare il giusto valore ad una casa.

Inoltre, l’OMI cura la gestione e la pubblicazione dei volumi di compravendita immobiliare, sia per il settore residenziale sia per quello non residenziale. Questi dati vengono forniti suddivisi dettagliatamente per ogni Provincia e Comune.

Le quotazioni OMI dell’Agenzia delle Entrate hanno origine da alcune precise aggregazioni, che sono:

Fascia

Ogni territorio comunale si suddivide in fascia centrale, semicentrale, periferica, suburbana ed extraurbana.

Zona

Con zona di una porzione della fascia territoriale che rispecchia una certa uniformità sul piano socio-economico e socio-ambientale. Di conseguenza, i valori di mercato degli immobili tendono ad essere abbastanza omogenei, con uno scostamento tra valore minimo e massimo che non supera il 50%

Destinazione d'uso

Gli immobili differiscono in base alla funzione e alle attività che ci verranno svolte all’interno. Ci sono immobili residenziali ad uso abitativo, altri commerciali con destinazione d’uso commerciale appunto, poi ci sono quelli terziari con destinazione d’uso direzionale e quelli produttivi.

Tipologia edilizia

La tipologia edilizia è una classificazione che tiene conto delle caratteristiche distributive, organizzative e funzionali degli edifici.

Stato di manutenzione e conservazione

Si valutano le condizioni generali in cui si trova un immobile, e generalmente lo stato si classifica come ottimo, normale o scadente.

Se vuoi saperne di più in merito alla determinazione del corretto prezzo di vendita di una casa, non perdere il nostro articolo valore minimo vendita immobile

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OMI valori immobiliari

Vediamo ora come avvengono le indagini di mercato che sono alla base del processo che consente all’Agenzia delle Entrate di stimare i valori immobiliari. Le quotazioni OMI sono frutto di una rilevazione diretta e di una rilevazione indiretta.

Rilevazione diretta

Nel primo caso, si considerano apposite schede standard ma soltanto nei Comuni con una sufficiente dinamica di mercato (circa 1.400 Comuni nei quali si realizza circa il 70% delle compravendite totali). Le indagini sono rivolte al mercato delle compravendite ed anche a quello degli affitti e servono per acquisire informazioni circa i dati identificativi, i fattori posizionali, le caratteristiche estrinseche degli immobili, ecc. Una volta concluse le varie fasi dell’indagine, con una cadenza semestrale, si procede alla validazione dell’archivio delle schede e dell’archivio cartografico.

Rilevazione indiretta

La rilevazione indiretta, invece, viene utilizzata quando il mercato non costituisce un campione abbastanza significativo. Si utilizzano, quindi, tecniche di comparazione e valutazione di tipo estimale.

Le quotazioni dell’agenzia del territorio sono oggetto di continui aggiornamenti. Una volta validati gli archivi di cui sopra, si esaminano e si rielaborano i nuovi dati, così da poter fare una proposta di aggiornamento dei valori immobiliari OMI provinciali.

L’aggiornamento viene acquisito nell’archivio informatico dell’OMI e sottoposto ad un apposito comitato tecnico. In questo modo, si ha un confronto tra l’Agenzia delle Entrate, gli operatori del settore immobiliare ed i rappresentanti delle principali istituzioni locali.

Una volta acquisito il parere tecnico del suddetto comitato (CCT), subentra la Commissione Tecnica di Validazione. Quest’ultima ha il compito di formalizzare l’aggiornamento, sottoscrivendo il relativo verbale.

In conclusione, possiamo dire che l’OMI si fonda su tre principi essenziali:

  • l’affidabilità delle quotazioni di mercato
  • la valorizzazione per fini statistici ed informativi
  • l’analisi e lo studio del mercato immobiliare

Come abbiamo già detto, le quotazioni vengono aggiornate ogni 6 mesi e per conoscere i valori dei semestri precedenti è sufficiente consultare l’apposita sezione del sito dell’Agenzia delle Entrate.