Non tirare a indovinare
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Andamento affitti brevi
Quando si parla di affitti brevi, generalmente ci si riferisce a quelli turistici oppure a quelli transitori. Nel primo caso i soggiorni devono essere inferiori ai 30 giorni, mentre nel secondo caso, invece, la durata va dai 30 giorni ai 18 mesi.
Scegliere se dare in affitto un immobile di proprietà per poco tempo, o se al contrario puntare su contratti a lungo termine, è una decisione che dipende da vari fattori. Ad esempio, dalla tipologia di immobile, dall’ubicazione, dalle esigenze/propensioni del proprietario, ecc.
Gli affitti per brevi periodi possono, indubbiamente, avere dei vantaggi. Maggiore flessibilità, minor rischio di danni dovuti all’usura, ottime possibilità di reddito ed agevolazioni fiscali sono i principali.
Di contro, occorre anche valutare gli svantaggi. La necessità di provvedere ad una costante manutenzione, il dover far fronte alla concorrenza, il non avere la certezza di entrate regolari e garantite e, infine, l’esigenza di avere molto tempo da dedicare alla gestione. Questo vale, soprattutto, quando si parla di affitto turistico, quindi con un avvicendarsi continuo di gente che va e che viene.
La normativa che regola gli affitti brevi stabilisce, come già accennato, che i contratti transitori abbiano una durata superiore ai 30 giorni ma inferiore ai 18 mesi. Non possono essere rinnovati nel tempo e non è prevista alcuna forma di disdetta. Solo in caso di gravi motivazioni si può sciogliere il contratto prima della naturale scadenza. I contratti devono essere regolarmente registrati.
Le normative sugli affitti per brevi periodi valgono soltanto in caso di destinazione a locazione breve di non più di quattro immobili. Diversamente, diventa una vera e propria attività imprenditoriale, soggetta ad altra legislazione.
Le entrate derivanti dalle locazioni brevi devono essere chiaramente riportate nella dichiarazione dei redditi, secondo specifiche modalità per le quali è sempre bene chiedere supporto ad un commercialista o comunque ad un professionista.
Per quanto concerne i contratti d’affitto turistici, valgono praticamente le stesse regole. La durata, però, dev’essere inferiore ai 30 giorni. Di solito occorre:
- Presentazione SCIA: non è sempre necessaria, dipende dal Comune (è sempre bene informarsi).
- Ricevuta non fiscale, se il cliente la richiede: quando l’importo supera i 77,47 euro, occorre apporre una marca da bollo da 2 euro sulla ricevuta (cifra a carico del locatario).
- Notifica degli ospiti presso l’autorità di pubblica sicurezza.
- Riscossione dell’eventuale tassa di soggiorno e conseguente versamento all’ufficio preposto.
Per gli affitti turistici di durata inferiore ai 30 giorni, fino a qualche tempo fa non occorreva inoltrare alcuna comunicazione alla Questura. Con l’introduzione del Decreto Sicurezza, invece, l’obbligo è stato esteso anche a questa tipologia di contratto.
Gli immobili destinati agli affitti brevi devono possedere determinati requisiti:
- Devono necessariamente essere immobili ad uso residenziale e non commerciale, con agibilità ed appartenenti ad una categoria catastale compresa tra A1 e A11 (escluso A10).
- Devono avere certe caratteristiche tecniche: ad esempio, soffitti alti almeno 2,70 metri, uno spazio minimo per ogni ospite, ecc. La zona giorno dev’essere distinta rispetto alla camera da letto e ci deve per forza essere un angolo cottura.
- Occorre rispettare tutte le normative in termini di sicurezza, salubrità degli ambienti e così via.
Per quanto concerne la tassazione degli affitti brevi, ci sono delle differenze rispetto a quelli di tipo tradizionale. Quando si tratta di locazioni di durata inferiore ai 30 giorni, è prevista l’applicazione di una cedolare secca del 21% a carico del proprietario. Per i contratti di durata maggiore, i cosiddetti transitori, il locatore può scegliere se aderire al regime ordinario oppure a quello della cedolare secca.
Se si opta per la cedolare secca, il reddito assoggettato rimane escluso da quello complessivo, ma non possono essere fatti valere eventuali oneri deducibili o detrazioni. Inoltre, non si pagano l’imposta di registro e l’imposta di bollo.
Negli ultimi mesi, in Italia, gli affitti di breve durata – specialmente di tipo turistico – hanno fatto registrare ottimi risultati. In alcune città, come Roma ad esempio, si ci sono state crescite superiori al 300% rispetto allo stesso periodo del 2021. Questo è sicuramente dovuto al fatto che, finalmente, si è un po’ usciti dall’emergenza sanitaria degli ultimi anni. In ogni caso, sembra proprio che quello degli affitti brevi sia un mercato vivace, in pieno trend positivo.
