compravendita tra coniugi

Come funziona la compravendita tra coniugi di un immobile?

La compravendita tra coniugi di un immobile è un’operazione rara e rischiosa, ma non legalmente impossibile. Un marito, infatti, può vendere casa alla moglie e viceversa se:

  1. I coniugi sono in regime di separazione dei beni sulla prima casa;
  2. In comunione dei beni si vuole intestare al consorte i possedimenti che non vi rientrano.

Perché, dunque, la compravendita di immobili tra coniugi sarebbe così complicata? Il motivo principale è che, spesso, dietro l’atto di compravendita si nasconde la vendita fittizia di un immobile. Questo significa che, anche se viene firmato un contratto, non se ne realizzano gli effetti.

Vediamo adesso quando è possibile l’intestazione dell’immobile al coniuge, cos’è la vendita simulata dell’immobile e come funziona la donazione tra coniugi in comunione o separazione dei beni.

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Donazione tra coniugi in comunione dei beni

Come anticipato sopra, la donazione tra coniugi in comunione dei beni può essere effettuata per tutte quelle proprietà che non rientrano nella comunione.

È, quindi, possibile vendere/donare al coniuge tutti i beni mobili o immobili che:

  • erano posseduti da uno dei due prima del matrimonio;
  • sono frutto di una donazione o eredità;
  • derivano dallo svolgimento dell’attività lavorativa di un coniuge;
  • riguardano un risarcimento danni.

Per approfondire leggi pure: A chi conviene intestare casa?

Donazione tra coniugi in separazione dei beni

Nel caso in cui si opti per la separazione dei beni ogni coniuge è libero di amministrare autonomamente il suo patrimonio.

Ciò significa che se viene acquistato un appartamento, anche dopo il matrimonio, in cui il marito o la moglie risultano unici proprietari, il coniuge non solo avrà il possesso esclusivo del bene ma anche dei proventi che ne derivano (ad esempio il canone di locazione nel caso di un immobile).

Anche la vendita della casa coniugale prima della separazione sarà più semplice, in quanto il consorte che possiede l’immobile sarà libero di venderlo o di intestare casa ai figli per evitare che finisca nelle mani dell’ex coniuge.

Fino al 1973 esisteva una legge (art. 781 del Codice Civile) che vietava espressamente la donazione dell’immobile al coniuge. Oggi non è più così e la donazione tra coniugi in separazione dei beni è legalmente possibile, a patto che non vengano lesi gli interessi di terze parti.

Quest’ultimo caso può realizzarsi se, ad esempio, uno dei due coniugi ha ipotecato l’immobile e ora vuole sottrarlo ai creditori. Questi, in una situazione del genere, possono agire dimostrando che si tratta di una simulazione.

Vendita simulata immobile: cos’è e come funziona

Nel caso di una vendita simulata dell’immobile è molto probabile che la casa, anche se intestata all’altro coniuge, continui a essere gestita dal donatore, magari per ottenere sgravi fiscali o evitare che la casa finisca all’asta.

La compravendita di immobili tra coniugi, dunque, è un’azione perfettamente lecita, ma può essere impugnata nel caso in cui risulti una simulazione tesa a danneggiare altri soggetti.

La contestazione di una vendita simulata dell’immobile può essere fatta:

  • Dal donatore stesso: in questo caso basterà una controdichiarazione firmata da entrambi i coniugi;
  • Da soggetti terzi: ad esempio altri eredi o eventuali creditori, che avranno l’onere di dimostrare che l’atto è stato simulato.

Naturalmente, affinché si realizzi la vendita fittizia dell’immobile, è necessario che i coniugi non abbiano deciso di comprare casa in comunione dei beni. In quel caso, infatti, la gestione dell’immobile sarà in comproprietà e la casa non potrà essere venduta o donata al consorte

Intestazione dell’immobile al coniuge: come dimostrare la simulazione

Per contestare l’intestazione dell’immobile al coniuge, con la finalità di sottrarsi agli obblighi verso i creditori, è necessario dimostrare che l’atto di donazione o vendita è una simulazione che lede i diritti di terzi.

In questo caso sarà necessario agire tramite un tribunale e fornire delle prove che attestino la vendita simulata dell’immobile. Per quanto riguarda le tempistiche, non esistono termini di prescrizione per impugnare una segnalazione. Tuttavia, per far valere il contratto effettivo il termine di prescrizione è di 10 anni.

La legge stabilisce che le prove della simulazione possono essere costituite anche da semplici presunzioni come:

  • Parentele, vicinanza o rapporti di lavoro o amicizia tra chi cede e chi riceve l’immobile;
  • Breve lasso di tempo intercorso tra l’atto di donazione e il momento in cui il proprietario viene informato della confisca del bene;
  • Mancanza di liquidità da parte del coniuge (o acquirente di altro genere) che giustifichi la simulazione della compravendita;
  • Possibilità per il precedente proprietario di continuare a disporre dell’immobile trasferito a terzi;
  • La gratuità della cessione, ad esempio nel caso della donazione dell’immobile al coniuge.

Tutti questi elementi possono essere portati a sostegno di una vendita fittizia di un immobile e quindi provocare una revoca dell’atto di vendita o donazione.