Ricomprare la propria casa all’asta

Intanto, chiariamo brevemente una cosa: quando un debitore viene considerato inadempiente?

Il Codice Civile stabilisce che lo sia chi non esegue la prestazione dovuta, oppure lo fa solo in parte, oppure ancora in maniera non esatta.

Espropriando forzatamente i suoi beni, ad esempio la casa, e procedendo alla vendita all’asta, gli eventuali creditori possono essere ripagati.

Come abbiamo già detto, giustamente i creditori devono essere tutelati dalla legge. Questo significa che non è possibile concedere ad un debitore la possibilità di presentare un’offerta per cercare di riacquistare la sua stessa casa.

In Italia, le normative prevedono che chiunque possa partecipare ad un’asta giudiziaria, ma con alcune eccezioni.

Fanno eccezione, per l’appunto, il debitore ed anche alcune altre categorie di persone. Ci riferiamo, ad esempio, al custode giudiziario e al delegato alla vendita dell’immobile stesso.

Ufficialmente i parenti stretti del debitore, come può essere, per esempio, un figlio, non sono esclusi dalla possibilità di partecipare all’asta. E’ indispensabile, però, che non agiscano in alcun modo nell’interesse del debitore. Non devono essere inclusi nello stato di famiglia e, ovviamente, non possono far abitare il debitore in quella casa.

Supponiamo che il figlio convivente o la moglie del debitore partecipino all’asta e si aggiudichino la casa. E’ palese che poi continuerebbe ad abitarci anche il debitore in questione, e questo non è accettabile.

E chi può partecipare all’asta e, quindi, ricomprare la casa in questione?

Come abbiamo accennato, la partecipazione è concessa a tutti ma con alcune importanti eccezioni.

Per aggirare l’ostacolo, è possibile che parenti o amici del debitore cerchino di comprare l’immobile per poi, in qualche modo, trasferirlo al debitore stesso. In pratica, operando come fossero dei prestanome.

Si tratta, evidentemente, di una procedura non legale. Tuttavia, la posizione giuridica dei parenti/amici non è proprio limitata in modo assoluto, come invece accade per il debitore. La legge consente loro di acquistare l’immobile, in nome e per proprio conto. Non è possibile farlo in rappresentanza, diretta o indiretta, del debitore.

Una volta che la casa è stata acquistata, ufficialmente nulla vieta che possa essere concessa in usufrutto o comodato d’uso gratuito al debitore (precedente proprietario).

Va detto che la vendita di una casa all’asta a seguito di esecuzione immobiliare non è quasi mai una soluzione che piace tantissimo ai creditori.

Ma è poi conveniente, in ogni caso, cercare di ricomprare la propria casa all’asta?

Nella maggior parte dei casi, il ricavato dalla vendita non è sufficiente a coprire l’ammontare del debito. E’ anche vero, però, che la vendita all’asta non libera il debitore da ogni obbligo. Rimane infatti impegnato per l’eventuale residuo, e questo può portare a provvedimenti molto gravi tipo pignoramento di una parte dello stipendio o della pensione, ecc.

Pertanto, può essere conveniente tentare di riacquistare l’immobile se l’ammontare del debito supera il valore dell’immobile stesso. Fermo restando che il creditore rimane comunque libero di agire ulteriormente nei confronti del debitore, fino a soddisfare del tutto il proprio credito.

Quando, invece, il valore della casa è superiore rispetto a quello del debito, può convenire formulare un’offerta “a saldo e stralcio” che vada ad azzerare il debito. Ne parliamo meglio qui di seguito.