affittare casa con mutuo

Affittare casa con mutuo per investimento immobiliare

Investire nell’immobiliare è un’ottima fonte di guadagno e non sempre per cominciare serve un grande patrimonio. Nell’articolo vedremo come affittare casa con mutuo. Inizieremo col chiederci se è possibile affittare casa con mutuo e vedremo se si può affittare una prima casa. Infine parleremo delle agevolazioni mutuo prima casa e dei requisiti agevolazioni e quando si perdono.

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E’ possibile affittare casa con mutuo?

Stipulare un mutuo per comprare casa e affittarla è una delle opzioni per entrare nel mondo degli investimenti immobiliari. Quando ci si chiede se comprare casa per affittarla conviene la risposta è in molti casi positiva. 

Ma siete certi di sapere cosa serve per affittare una casa? Non si tratta semplicemente della ristrutturazione prima casa o dei canali per promuovere l’annuncio. Quando si decide di compiere questo tipo di investimento bisogna conoscere molti aspetti del settore immobiliare. 

Riassumiamo in breve alcuni aspetti fondamentali da conoscere su come affittare casa:

  • Tasse fisse sull’affitto: Irpef o cedolare secca, imposta di registro e imposta di bollo
  • Costi di manutenzione
  • Presentazione obbligatoria del certificato APE
  • Documentazione necessaria al rogito e relativi costi burocratici

Si può affittare una prima casa?

Discorso diverso è quello riguardante l’affitto mutuo prima casa. Sul mutuo della prima casa sono previste una serie di agevolazioni. Per questa ragione la legge pone delle precauzioni contro possibili truffe ai danni dello stato. 

A chiarire giuridicamente l’argomento ci sono tre circolari dell’Agenzia delle Entrate: n. 38 del 12/08/2005, n. 19/E del 01/03/2001, n. 1/E del 02/03/1994.

In queste circolari viene precisato che è possibile affittare la prima casa anche se vi è un mutuo in corso. Per mantenere le agevolazioni sulla prima casa sarà tuttavia necessario seguire delle regole. Prima di affrontare i casi in cui si perdono tali benefici vediamo in cosa consistono e quanto si può risparmiare stipulando un mutuo sulla prima casa. 

Agevolazioni mutuo prima casa

Quando si stipula un mutuo sulla prima casa si ha diritto in sostanza a una riduzione delle imposte dovute. Si tratta di sgravi creati per aiutare chiunque ad avere una prima casa dove poter vivere, di conseguenza non sono dei privilegi da sfruttare economicamente. 

In ogni caso sarà possibile mantenere alcuni di questi vantaggi anche affittando l’immobile a terzi anche in considerazione del Bonus affitti 2021. Caso leggermente diverso è vendere casa con mutuo.

Occorre precisare che le agevolazioni saranno diverse in base al tipo di soggetto richiedente:

Venditore privato o impresa che vende in esenzione Iva

  • Tassa di registro proporzionale nella misura del 2%
  •  Aliquota ipotecaria fissa di 50 euro
  •  Imposta catastale fissa di 50 euro

Impresa con vendita soggetta a Iva

  • Iva ridotta al 4%
  • Aliquota di registro fissa di 200 euro
  • Tassa ipotecaria fissa di 200 euro
  • Imposta catastale fissa di 200 euro

Un’altra voce importante riguarda gli sgravi sugli interessi passivi ed oneri accessori nella propria dichiarazione dei redditi. Questa agevolazione consiste in uno sconto del 19% sugli interessi passivi fino ad un massimo di 790 euro.

Requisiti agevolazioni e quando si perdono

Affrontiamo ora l’argomento agevolazioni concentrandoci su i requisiti necessari per ottenerli. Per ottenere le agevolazioni sarà necessario rispettare alcune norme sia per l’acquirente che per l’immobile stesso:

Caratteristiche dell’abitazione

  • Non deve essere un’abitazione di lusso
  • Deve trovarsi nel comune dove il proprietario ha la residenza

Caratteristiche dell’acquirente

  • Non deve essere proprietario di altro immobile nello stesso comune in cui si trova la casa da acquistare
  • Sarà obbligato a non aver già stipulato in precedenza un mutuo sulla prima casa in Italia
  • Non potrà vendere prima di 5 anni l’immobile acquistato attraverso un mutuo agevolato. La pena sarà la perdita delle agevolazioni ed una sanzione pari al 30% delle imposte di registro, ipotecaria e catastale. Si può evitare la sanzione comprando una nuova abitazione principale entro 12 mesi. 

Vediamo come ottenere la detrazione sugli interessi passivi. Il proprietario dovrà rispettare le seguenti regole:

  • essere intestatario del contratto di mutuo ipotecario
  • L’acquisto della casa e la stipula del mutuo devono avvenire entro e non oltre 12 mesi l’uno dall’altro.
  • La casa deve diventare residenza primaria entro 12 mesi dall’acquisto.

Per perdere tali benefici sarà quindi sufficiente disattendere uno dei punti sopra esposti. Le uniche deroghe sono date per motivi di salute, come un ricovero permanente in ospedale, e per motivi lavorativi, come periodi in trasferta. 

Inoltre vi è una certa flessibilità per quanto riguarda gli affitti brevi. Se ad esempio il proprietario decide di affittare una stanza o parte dell’immobile manterrà tutte le agevolazioni, inclusa la detrazione degli interessi passivi.