valore catastale e valore di mercato

Valore catastale e valore di mercato: comprare casa ad un prezzo inferiore rispetto a quello di mercato

Valore catastale e valore di mercato non sono la stessa cosa, anche se talvolta vi è un po’ di confusione in merito.

Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale per un coefficiente che varia in base alla categoria ed anche a seconda del fatto che si tratti di fabbricato o terreno.

Il valore di mercato, o valore normale, dipende invece anche da altri fattori importanti. Tra di essi, ad esempio il Comune in cui l’immobile è ubicato, la zona, lo stato conservativo, ecc.

Cosa spinge ad indicare, al momento del rogito notarile, un prezzo di vendita inferiore rispetto a quello reale e rispetto a quello di mercato? Cerchiamo di capirlo insieme. Soprattutto, vediamo quali sono i rischi cui si può andare incontro, in caso di richiesta di accertamento immobiliare da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Nel caso ti servissero altri consigli o volessi saperne di più, non esitare a compilare l’apposito form che abbiamo realizzato.


Perché indicare un prezzo di vendita minore?

Quando si acquista casa, soprattutto se il passaggio avviene tra parenti o conoscenti (ma non soltanto), può prospettarsi la possibilità, o per meglio dire la tentazione, di risparmiare qualcosa “aggirando” il Fisco.

In che modo questo può avvenire?

Ci si può accordare, per esempio, in modo tale da far figurare sull’atto di compravendita un prezzo inferiore rispetto a quello realmente pattuito (la differenza può poi essere saldata a parte, “in nero”). Lo scopo è quello di pagare meno imposte, dal momento che il loro ammontare viene calcolato in base al valore ufficialmente pagato. Più basso risulta il prezzo di vendita, più basse sono le imposte di registro e catastali da pagare (o l’IVA, in caso di acquisto da ditta costruttrice).

Se la cifra indicata sull’atto notarile non corrisponde a quella realmente pagata, è evidente il danno provocato all’Erario. Ecco perché l’Agenzia delle Entrate è solita effettuare dei controlli per appurare che non vi siano eccessive discrepanze tra i prezzi riportati ufficialmente e quelli realistici di mercato.

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Accertamento valore immobile, può avvenire e come?

Periodicamente, l’Osservatorio del mercato immobiliare (OMI) effettua delle stime cui l’Agenzia delle Entrate può far riferimento per capire se tutto sia avvenuto in regola o meno.

Un prezzo troppo basso rispetto al valore di mercato, può attirare l’attenzione e determinare la notifica di accertamento del valore dell’immobile.

Una volta effettuato l’accertamento, l’Agenzia delle Entrate può chiedere che il valore dell’immobile venga rettificato ed esigere, di conseguenza, il pagamento delle imposte non versate. Oltre a questo, sono chiaramente previste delle importanti sanzioni ed il versamento anche degli interessi.

Ma come può avvenire questo accertamento, volto a verificare se il valore vendita immobile sia congruo rispetto al valore di mercato?

Sicuramente, non in remoto. Per quanto ci siano ormai molte risorse informatiche in tal senso, vedi Google Maps ad esempio, non è fattibile se non tramite la visita effettuata personalmente da un incaricato.

Lo scopo è quello di stabilire il cosiddetto valore venale di commercio. Per farlo, l’Agenzia delle Entrate fa riferimento ad alcuni parametri aggiornati periodicamente dall’OMI.

Quali sono i valori di riferimento utilizzati dall’Agenzia delle Entrate in caso di accertamento

Se l’Agenzia delle Entrate ha dei sospetti in merito al valore catastale e al valore di mercato rispetto al prezzo di vendita, si attiva immediatamente.

Per effettuare l’accertamento immobiliare di cui abbiamo detto, ecco i parametri – alcuni dei quali fissati dall’Osservatorio del mercato immobiliare – cui deve fare riferimento:

  • I valori statistici rilevati dall’OMI stesso
  • Il valore dell’eventuale mutuo chiesto alla banca: se si è chiesto un mutuo per una cifra troppo elevata rispetto al valore dichiarato sull’atto di compravendita, qualcosa non torna…
  • I trasferimenti di qualsiasi tipo e le divisioni/perizie giudiziarie degli ultimi tre anni, relativi agli stessi immobili oppure ad altri simili per caratteristiche e condizioni
  • Il reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili
  • I limiti gravanti sugli immobili, ad esempio usufrutto, godimento, ecc. (esclusi oneri gravanti sul patrimonio dei contraenti, tipo l’ipoteca)
  • Qualsiasi altro elemento di valutazione venga ritenuto utile, anche in base alle indicazioni dei singoli Comuni

Combinando tutti questi diversi valori di riferimento, l’Agenzia delle Entrate può riuscire ad individuare con una certa sicurezza eventuali “furbetti” che tentino di pagare meno imposte.

Come tutelarsi se si ritiene ingiusto l’accertamento immobiliare

Abbiamo visto, insomma, quali siano le differenze tra valore catastale e valore di mercato. Abbiamo inoltre individuato quali possano essere le conseguenze per chi cerca di comprare casa ad un prezzo inferiore rispetto a quello di mercato.

Ma ci si può difendere, nel caso in cui si ritenga che l’accertamento immobiliare sia ingiusto? Insomma, che fare in caso di perizia casa troppo bassa?

Sicuramente qualcosa si può fare per tutelarsi, anche se indubbiamente non si può avere la certezza di un esito positivo.

La prima cosa da mettere in atto è ricorrere ad una controperizia che vada a stimare il valore reale del bene. Tale controperizia dovrà tener conto di diversi aspetti:

  • Le condizioni dell’immobile in oggetto: ad esempio, potrebbe essere così malconcio da necessitare di importanti lavori di ristrutturazione. Questo potrebbe aver influito sensibilmente sull’abbassamento di prezzo.
  • Lo stato di conservazione dell’edificio in cui l’appartamento si trova: potrebbe essere in fase di ristrutturazione, o potrebbe essercene una in vista, e questo comporterebbe un ulteriore esborso di cui si è tenuto conto nel fissare il prezzo di compravendita.
  • L’urbanizzazione della zona: magari un tempo era un quartiere più richiesto ed apprezzato, e per una serie di motivi potrebbe aver visto diminuire le proprie quotazioni (svalutando anche gli immobili).

Inoltre, perché un accertamento immobiliare sia legittimo, è necessario che non sia stato effettuato solo in base alle quotazioni OMI, ma anche tenendo conto di tutti gli altri elementi citati nel precedente paragrafo.

Per altri utili consigli, nel caso tu volessi acquistare casa, non perderti i nostri approfondimenti cose da sapere per comprare casa e comprare casa da privato