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Affitto appartamento uso ufficio: possibilità e restrizioni

Può capitare di trovare un acquirente interessato a prendere in affitto il nostro immobile ad uso abitativo per renderlo un ufficio. Come comportarsi in una situazione del genere? Cosa ci dice la legge in materia? In questo articolo affronteremo l’affitto appartamento uso ufficio vedendone le possibilità e le restrizioni. 

Partiremo dal vedere cos’è la destinazione d’uso di un immobile. Specificheremo le diverse categorie di utilizzo ed in seguito ci concentreremo sul cambio destinazione d’uso rilevante. Ci occuperemo poi del contratto di locazione uso ufficio e delle sue caratteristiche per fermarci infine con i rischi affitto appartamento uso ufficio.

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Cos’è la destinazione d’uso di un immobile?

Per parlare di affittare appartamento uso ufficio occorre innanzitutto chiarire cosa sia il cambio destinazione d’uso di un immobile. E’ bene infatti distinguere da una parte gli usi che si fanno di un immobile e dall’altra i costi e le tipologie del contratto di affitto

Per destinazione d’uso di un immobile si intende l’insieme delle attività per il quale quell’immobile è stato creato. In base alla tipologie di utilizzo che se ne farà, l’immobile cambierà alcune caratteristiche per rientrare in una determinata categoria.

Per fare un esempio basti pensare ad un immobile ad uso abitativo. Questo dovrà avere determinati servizi, come il bagno con doccia o vasca, superfici aeroilluminanti adeguate, delle stanze di almeno 9 metri quadrati per una persona e 14 per due, etc. Queste caratteristiche variano a seconda della categoria d’uso cui afferisce l’immobile. Vediamo in breve queste categorie:

A) Residenziale:

Si tratta degli immobili in cui la maggior parte della superficie calpestabile è destinata ad uso abitativo.

A.bis) Turistico ricettiva:

Si trovano in questa categoria tutti gli immobile con finalità turistiche come alberghi, campeggi, ostelli etc.

B) Produttiva e direzionale:

Questa è una categoria molto ampia in cui trovano collocazione le attività legate alla produzione o trasformazione di beni e servizi. Parliamo ad esempio di grandi industrie ma anche piccole botteghe artigianali.

C) Commerciale:

Qui troviamo tutti i negozi di vendita all’ingrosso e al dettaglio, incluse le attività legate al settore della ristorazione.

D) Rurale:

Appartengono a quest’ultima categorie le aziende agricole, gli allevamenti, gli agriturismi, i vivai etc.

Affitto appartamento uso ufficio: destinazione d’uso rilevante

Dunque è possibile affittare un immobile uso ufficio se questo è destinato, secondo i dati catastali, ad un uso abitativo? La risposta è no. Non è possibile affittare una casa per poi usarla come ufficio. L’art. 19 del DL 31 maggio 2010/n. 78 obbliga a inserire nel contratto i dati catastali e l’uso dell’immobile dovrà rispettare tali dati.

A questo punto le strade percorribili, in base ai casi, sono due. Se si dispone di un immobile sufficientemente grande si potrebbe utilizzare al 60% come abitazione e al 40% come ufficio, restando sempre nella categoria residenziale. 

Ciò avviene perché la destinazione d’uso di un immobile viene decisa in base all’uso che si fa della maggioranza della superficie calpestabile. Si tratta di un caso particolare ma che potrebbe risolvere ogni problema burocratico ed economico.

La seconda strada è richiedere un cambio di destinazione d’uso rilevante. Questa richiesta porta un immobile a passare da una categoria all’altra e non sempre è possibile. Come abbiamo accennato infatti ogni categoria ha le sue caratteristiche che dovranno essere rispettate. 

Sarà ad esempio più difficile far passare un immobile ad uso ufficio alla categoria residenziale perché le caratteristiche richieste per questa tipologia di immobili è molto stringente. Di conseguenza, al contrario, convertire un’abitazione in ufficio sarà più semplice.

Accordo sul contratto di locazione

Arrivati a questo punto ci soffermiamo su alcuni aspetti del contratto di locazione che si andrà a stipulare. Le parti dovranno infatti essere in accordo per quanto riguarda la ripartizione spese proprietario inquilino, in particolare se si tratta di un affitto ammobiliato, ma ciò che è più importante in questo caso è l’accordo circa i dati catastali dell’immobile.

Proprietario e inquilino devono tenere bene a mente la categoria catastale dell’immobile e, nel concreto, non cambiare la destinazione d’uso riportata sul contratto. Sarà vietato quindi stipulare un contratto di locazione uso ufficio se l’immobile è ad uso abitativo. 

Mentre sarà vietato per l’inquilino utilizzare l’immobile per un uso diverso da quello indicato nei dati catastali. In entrambi i casi si rischiano delle sanzioni e la risoluzione del contratto dalla parte lesa, ed in questo caso nessuna assicurazione affitto può proteggere.

Rischi affitto appartamento uso ufficio

Come già detto è impossibile affittare un immobile per un uso diverso da quello prescritto dai dati catastali. Trasgredendo questa regola si incorre in sanzioni amministrative di non poco conto:

  • Quando la contestazione arriva dal comune si rischierà una sanzione dal 120 al 240% dell’imposta di registro dovuta per la reale categoria catastale dell’immobile. 
  • Recesso del contratto se l’inquilino non è stato informato della reale categoria catastale dell’immobile.
  • Recupero della differenza tra IMU e TASI versati e quelli dovuti in base alla vera categoria catastale dell’immobile.