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Affittare casa a studenti: quello che devi sapere per fare un buon affare

In una città universitaria la domanda di studenti che cercano casa è sempre molto alta. Affittare casa a studenti conviene se si conoscono le regole che permettono di ottenere importanti sgravi fiscali. In questo articolo vedremo tutto ciò che bisogna sapere per non avere brutte sorprese e fare la scelta giusta.

Contratto di affitto per studenti

Per prima cosa, se si posseggono alloggi per studenti, occorre conoscere i contratti ad essi dedicati. Tra le diverse tipologie del contratto di affitto, quello per studenti è il contratto ad uso transitorio regolamentato dalla legge n° 431/98.

Può essere intestato ad uno studente solo se:

  • La residenza dello studente si trova in una città diversa da quella in cui frequenta l’università (ciò va precisato per iscritto sul contratto di locazione). In ogni caso la distanza dovrà essere di almeno 100 Km e comunque in una provincia differente.
  • L’immobile deve trovarsi in un comune dove sia presente l’università, o una sede distaccata della stessa, a cui è iscritto lo studente.

La durata di questo tipo di contratto deve essere compresa tra un minimo di 6 mesi ed un massimo di 3 anni con possibilità di rinnovo. 

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Conviene affittare casa a studenti?

A questo punto, dopo aver chiarito l’aspetto contrattuale, vediamo quali sono i vantaggi di affittare case per studenti. 

Rispetto ad affittare casa a famiglie, l’affitto a studenti consente di accedere ad un regime fiscale agevolato.

Detrazioni fiscali:

  • detrazione Irpef del 50%
  • detrazione ordinaria del 15%
  • Possibilità di optare per la cedolare secca al 10%

Queste detrazioni rendono inoltre interessante comprare casa per affittarla a studenti, così che il mutuo si ripaghi con il canone versato senza il peso di una tassazione eccessiva. Incontra un mentore di Inpoi per scoprire se questa opzione fa al caso tuo!

Vedi anche: Quanto costa registrare un contratto di affitto?

Vantaggi per gli studenti:

Anche gli studenti possono beneficiare di detrazioni fiscali. In particolare lo studente, o la sua famiglia, ha la possibilità di recuperare il 19% del canone versato. La detrazione si applica fino ad un massimo di 2.633 euro pagati in ogni periodo di imposta.

Come ottenere le detrazioni 

Per ottenere questi vantaggi è necessario stipulare un contratto ad uso transitorio che rispetti i criteri già citati. Inoltre è necessario imporre un canone di affitto prestabilito che viene deciso da accordi territoriali tra organizzazioni sindacali, associazioni studentesche e università.

Questo canone concordato impone una soglia massima che non può essere superata ma che è comunque coerente col mercato e quindi non penalizzante per la maggior parte dei proprietari di immobili.

Conviene affittare una stanza?

Quando si opta per l’affitto a studenti universitari spesso la mossa migliore è quella offrire stanze in affitto anziché l’intero immobile. 

Registrare contratti diversi:

In questo caso ogni studente sarà {responsabile del proprio canone, oltre che delle spese di gestione, e sarà direttamente responsabile degli eventuali inadempimenti. Questa modalità può essere particolarmente indicata qualora si affitta a diverse tipologie di persone (ad esempio studenti e lavoratori) e quindi scegliere per ognuno la formula più adatta.

Registrare contratto unico:

Con un contratto unico affittare a studenti è meno rischioso poiché il canone dovuto è riferito a tutti gli inquilini. Qualora ci dovesse essere un moroso oppure uno studente che lascia improvvisamente l’immobile, il canone e le spese di gestione ricadono su chi resta in casa.

Garanzie del pagamento

In ogni tipologia di contratto scelta è comunque possibile inserire un garante che possa darci maggior sicurezza sul pagamento del canone dovuto.

Ciò si può fare in due modi:

  • Cointestare il contratto di locazione a due persone: di solito lo studente ed il genitore/garante che presenta una busta paga, il modello 730 o quello unico. Nel contratto andrà precisato che l’immobile sarà destinato ad uso esclusivo del conduttore.
  • Studente conduttore ed intestatario, genitore garante: in questo caso il garante, secondo l’articolo 1944 cod. civile, deve rinunciare espressamente alla preventiva escussione del debitore principale così che il proprietario, in caso di insolvenza, possa rivolgersi direttamente al garante. 

Quando si sceglie di inserire un garante l’imposta di registro andrà calcolata in base alla garanzia prestata. Si tratta dello 0.5% sull’imponibile relativo all’intero anno di affitto moltiplicato per l’intera durata del contratto, esclusa l’eventuale proroga. In ogni caso l’importo minimo da versare è pari a 200 euro.

Svantaggi di affittare agli studenti

Come visto a fronte dei benefici fiscali che si hanno quando si affitta a questa categoria ci sono delle restrizioni e dei rischi. Elechiamoli brevemente e tiriamo le somme:

  • Canone di affitto concordato e vincolato
  • Obbligo di stipulare un contratto ad uso transitorio secondo i criteri prestabiliti
  • Se si opta per il regime di cedolare secca vi è l’impossibilità di aumentare il canone, compreso l’adeguamento istat, durante il periodo concordato
  • Rischi di inadempienza (che tuttavia si possono risolvere con un garante)
  • Rischio di danneggiamento degli interni o del mobilio

Affittare a studenti può essere un’occasione per guadagnare in più rispetto ad un normale affitto. Ovviamente è necessario soppesare i pro ed i contro, magari partendo da una valutazione dell’immobile che si possiede per capire se i canoni concordati siano in linea alla qualità della casa. 

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