Inquilino moroso che da le chiavi di casa in mano al proprietario

Come sfrattare un inquilino moroso: costi e tempistiche per riprendersi casa

Una delle regole di come affittare casa è scegliere un inquilino affidabile nei pagamenti. Nonostante ci siano le vie legali a tutelare il proprietario, come sfrattare un inquilino moroso resta un tema che merita approfondimento considerato l’aumento dei casi e le difficoltà che implica questa procedura.

Nell’articolo vedremo cosa fare se l’inquilino non paga l’affitto e parleremo dei vantaggi della mediazione civile. In seguito ci concentreremo sul procedimento giudiziale in tribunale e, partendo dalle tempistiche arriveremo infine ai costi della procedura di sfratto. 

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Cosa fare quando l’inquilino non paga affitto?

Quando l’inquilino si rifiuta di versare il canone mensile sarebbe meglio risolvere la questione attraverso la disdetta del contratto di affitto. Qualora ciò non sia possibile le strade che si possono percorrere sono due: tentare una conciliazione attraverso la mediazione civile (strada che non interrompe il contratto di locazione) oppure ricorrere alla via giudiziaria in tribunale attraverso una procedura sfratto.

La mediazione civile

Introdotta per la prima volta in Italia con il D. Lgs. n.28/2010, la mediazione civile è un istituto creato per la risoluzione alternativa delle controversie. Il suo scopo è quello di conciliare le parti attraverso un accordo al fine di evitare le più costose e lunghe procedure in sede giudiziaria. Esistono diverse agenzie di Mediazione civile, pubbliche e private, le quali rappresentano la figura terza tra le parti che negozia l’accordo conciliativo. Per questa ragione è anche denominata negoziazione a tre.

Questa procedura può essere molto utile per risolvere controversie legate allo stato dell’immobile, alle sue condizioni igienico sanitarie e alle possibili rimostranze dell’inquilino. Tuttavia può essere utilizzata in qualunque caso in cui il proprietario non ha ricevuto l’affitto a causa di una ritorsione da parte del conduttore. 

I vantaggi sono legati principalmente al costo contenuto e ai tempi molto ristretti nella risoluzione delle controversie. Va in ogni caso precisato che ricorrere a questa procedura implica che ci sia una volontà di trovare un accordo tra le parti; se ad esempio l’inquilino è ostinato a non pagare o non può economicamente sostenere la spesa, magari a causa di un problema improvviso, sarà necessario ricorrere alle sedi giudiziarie.

Riassumendo brevemente, i passaggi per ottenere una mediazione civile sono:

  • Scegliere l’istituto di mediazione cui affidarvi
  • Rivolgersi ad un avvocato
  • Presentare istanza di mediazione all’organismo di mediazione
  • Nominare un mediatore
  • Fissare data ora e luogo della mediazione
  • Contattare le parti tramite raccomandata o pec

In seguito sarà compito del mediatore trovare una conciliazione tra le parti negoziando tra le diverse istanze.

Il procedimento giudiziale in tribunale 

Se non si può raggiungere un accordo tra le parti, come sfrattare un inquilino moroso sarà compito del giudice, passare alla procedura di convalida di sfratto, regolata ai sensi dell’ art. 658 c.p.c. In questo caso i tempi si allungheranno notevolmente ed i costi lieviteranno in base alla durata della procedura. Per ottenere una casa potrebbero volerci dagli 8 ai 12 mesi, ammettendo che l’inquilino non opponga troppa resistenza.

La procedura sfratto inquilino può partire già dopo 20 giorni dal mancato pagamento del canone mensile. La legge prevede che dev’essere il proprietario a compiere la prima mossa attraverso la presentazione della citazione per convalida della sfratto per morosità. In questo atto andrà precisato il termine entro il quale il locatario dovrà versare il debito al proprietario.

E’ possibile quindi sfrattare l’inquilino anche dopo un solo affitto saltato ma quest’ultimo può comunque saldare il debito prima dell’emissione dell’ordinanza di sfratto. L’inquilino ha infatti due possibilità di pagare l’arretrato: la prima è al recepimento della citazione per convalida, la seconda davanti al giudice, facendosi carico delle spese legali.

Tempi per sfratto dell’inquilino moroso, quanto dura la procedura?

Nel caso in cui l’inquilino non paghi al momento della citazione per convalida i tempi si allungheranno, con relativo impatto sui costi della procedura.

Innanzitutto occorre tener conto che dal momento in cui l’inquilino riceve l’atto di citazione all’udienza davanti al giudice devono passare 20 giorni. A ciò si sommano i tempi di notifica dell’atto giudiziario, il calendario di impegni del giudice che potrebbe far slittare l’udienza e si arriva a circa un mese di tempo per la fase preliminare del procedimento.

Durante l’udienza l’inquilino può pagare e chiudere il procedimento oppure può chiedere il termine di grazia (regolato dall’art. 55 della legge n.392 del 1978) per estinguere la sua morosità. Il giudice può quindi concedere un tempo di 90 giorni all’inquilino per pagare il debito. In caso di mancato pagamento verrà indetta una nuova udienza non oltre 10 giorni dalla scadenza prevista. In questa udienza il giudice, preso atto del mancato pagamento del debito, convalida lo sfratto e dichiara così esecutiva l’ordinanza di rilascio dell’immobile, mettendo fine al processo. 

Il proprietario dovrà aspettare alcune settimane affinché il suo avvocato si procuri le copie autenticate dell’ordinanza di sfratto e le notifichi all’inquilino.

Fase esecutiva del procedimento di sfratto dell’inquilino moroso

Nella fase esecutiva del procedimento, se l’inquilino continua a non pagare, si affida l’ordinanza di sfratto ad un ufficiale giudiziario e l’avvocato del proprietario avvia l’esecuzione forzata dello sfratto, l’atto di precetto. In questo documento si intima all’inquilino di liberare la casa entro 10 giorni. L’ufficiale giudiziario entrerà nell’immobile prima di 90 giorni dalla notifica dell’atto di precetto. Alla prima visita può seguire una seconda ed una terza. Di solito nella terza si esegue lo sfratto coatto. 

La fase esecutiva finale può durare circa 4 mesi e l’intera procedura circa 1 anno.

Costi della procedura di sfratto

Infine vediamo brevemente i costi dell’intera procedura giudiziaria per sfrattare un inquilino moroso:

  • Costi della giustizia: marca da bollo di 27 euro e il contributo unificato in base al tipo di causa e al risarcimento richiesto (può essere un costo molto elevato).
  • Costo dell’avvocato: variabili in base allo studio legale 
  • Costo delle notifiche: dalle 10 alle 50 euro in base al metodo di consegna prescelto (le notifiche possono rappresentare un costo importante poiché sono numerose durante tutto l’arco del procedimento).