comprare case senza soldi

Comprare case senza soldi, o quasi…

E’ possibile comprare case senza soldi, o comunque avendo una disponibilità economica davvero modesta?

Sembra un interrogativo bizzarro, ma qui di seguito scopriremo insieme che esistono delle possibilità concrete per poter acquistare immobili senza soldi.

Capita spesso, soprattutto quando si tratta di giovani coppie che vogliono mettere su casa, che la liquidità a disposizione sia scarsa. Sappiamo bene che, di solito, i mutui coprono fino all’80% del prezzo dell’immobile. Quel 20% restante – maggiorato di tutte le spese relative alla compravendita (quasi il 7-10% del totale), degli eventuali costi di ristrutturazione e di quelli inerenti l’arredamento – può non essere poca cosa.

Con questo nostro articolo cercheremo di capire quali sono le alternative per chi non ha abbastanza denaro a disposizione ma, nonostante tutto, non vuole andare in affitto e desidera comunque comprare casa.

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Mutuo ipotecario per comprare case senza soldi

Come mai le banche finanziano, solitamente, fino all’80% del valore delle case e non il 100%?

Il motivo è piuttosto semplice: per non correre rischi eccessivi. In caso di insolvenza del mutuatario, infatti, la banca si ritroverebbe con un immobile da vendere ed il rischio di non recuperare quanto investito. Potrebbe, insomma, andare incontro ad una perdita economica, anche nel caso in cui la casa fosse messa all’asta. Tra costi sostenuti e minori entrate, il rischio di rimetterci un bel po’ di denaro sarebbe concreto.

Questa situazione, purtroppo, penalizza molto chi ha poche possibilità, soprattutto i giovani che, per forza di cose, non hanno ancora molti risparmi a disposizione.

Ecco perché, da qualche tempo a questa parte, alcune banche promuovono anche dei mutui al 100%. Con le opportune tutele assicurative, un mutuo di questo tipo può essere concesso, soprattutto ai giovani, a tassi che si aggirano intorno al 2% e per una durata fino a 30 anni.

E’ chiaro che i tassi sono maggiori rispetto ai mutui tradizionali, per i quali si può restare anche al di sotto dell’1%, ma non potrebbe essere diversamente. Resta, se non altro, un’opportunità per chi vuole comprare casa con pochi soldi da parte.

Un minimo di disponibilità economica, necessaria per coprire i costi iniziali e, ad esempio, le spese notarili, è comunque indispensabile. Bisogna anche provvedere al pagamento dell’imposta di registro o IVA, di eventuali costi bancari e della provvigione, in caso di intermediazione da parte di un’agenzia immobiliare.

Fondi di Garanzia Prima Casa e mutui al 95%

Restando in tema di mutui al 100%, è necessario parlare del Fondo Prima Casa che è stato istituito dal Ministero dell’Economia nel 2013 e che viene gestito da Consap.

In pratica, questo Fondo costituisce una garanzia per le banche che erogano mutui. In caso di mancato pagamento da parte del mutuatario, è lo Stato ad intervenire nella misura del 50% del capitale (e fino ad un massimo di 250.000 euro).

Nel 2020, il cosiddetto Decreto Crescita ha nuovamente finanziato questo Fondo: l’obiettivo è agevolare le giovani coppie, le famiglie monogenitoriali ed i lavoratori precari/atipici.

Non è detto che tutte le banche concedano mutui al 100% del prezzo dell’immobile o che aderiscano al Fondo di cui abbiamo appena parlato. Esistono, però, diversi istituti di credito che arrivano a concedere mutui fino al 90-95%, praticando peraltro dei tassi (fissi o variabili) molto vantaggiosi, intorno all’1%. Si possono ottenere, in questo modo, condizioni a volte anche migliori rispetto a quelle che si avrebbero con un mutuo al 100% con garanzia Consap.

Come comprare case senza soldi e senza ricorrere ad un mutuo

Come comprare una casa senza soldi e senza ricorrere ad un mutuo, di qualunque tipo esso sia? Vediamo insieme quali sono gli altri strumenti finanziari cui poter ricorrere.

Rent to buy

Letteralmente significa “affitto per comprare”, anche se spesso da noi si utilizza la dicitura “affitto con riscatto”. Di che cosa si tratta? Con una scrittura privata, registrata davanti ad un notaio, il venditore e l’acquirente determinano le condizioni economiche del passaggio di proprietà in un certo lasso di tempo. In pratica, l’acquirente si impegna a pagare un canone d’affitto per un certo periodo (da 1 a 10 anni, solitamente), dopodiché dovrà saldare il prezzo pattuito o, diversamente, liberare l’immobile. Il canone in questione, di solito, è composto da una parte di affitto a fondo perduto, ed un’altra parte che invece costituisce una quota di anticipo sull’acquisto della casa. Se l’acquirente riesce a pagare il 20% circa del valore complessivo durante la fase di locazione, questo gli consente poi di accedere a mutui facili da ottenere (quelli di tipo tradizionale).

Abbiamo dedicato all’argomento anche un intero articolo, che ti consigliamo di leggere: affitto con riscatto

Leasing immobiliare

Da alcuni anni a questa parte, anche i privati possono accedere al leasing immobiliare per i beni residenziali, soprattutto se si tratta di prima casa. Con questa opzione, si può entrare subito in possesso dell’immobile, pur non essendo ancora proprietari. La banca concede il leasing per conto del futuro acquirente, il quale a sua volta si impegna a ricomprare casa entro la scadenza del contratto. Anche in questo caso, per i giovani con meno di 35 anni, sono previste alcune agevolazioni.

Per saperne di più, leggi qui: acquistare casa in leasing

Estensione dell’ipoteca

Le banche possono chiedere al potenziale mutuatario di aggiungere, oltre alla casa che sta acquistando e ad ulteriore garanzia del mutuo, un altro bene. Potrebbe essere, ad esempio, un immobile di proprietà di un familiare. Così facendo, si può estendere l’ipoteca e la banca ha una maggiore tutela in caso di mancato rimborso del mutuo. Grazie a questa estensione, spesso si può arrivare a concedere mutui fino al 100% del prezzo dell’immobile. E’ necessario che il bene offerto come ulteriore garanzia non sia, a sua volta, ipotecato.  

Mutuo di liquidità su altro immobile

Anche in questo caso si tratta di un mutuo che può essere concesso soltanto su un immobile su cui non gravino ipoteche o altri vincoli. Per capire meglio di che cosa si tratta, facciamo un esempio. Supponiamo di ipotecare un immobile, magari di proprietà dei genitori di chi vuole comprare casa, del valore di 150.000 euro. La banca potrebbe concedere una liquidità pari a 90.000 euro, cifra che eventualmente potrebbe anche bastare per acquistare un appartamentino di pari valore. Nella sostanza, sarebbe un po’ come accedere ad un mutuo al 100%, ma attraverso un differente percorso.

Prestito vitalizio ipotecario

Questa è una soluzione pensata per coloro che hanno più di 60 anni e sono già proprietari di un immobile. Si può chiedere un prestito alla banca pari ad una certa percentuale del valore della casa che si vuole acquistare, dietro concessione di ipoteca sul medesimo immobile. In questo modo, si diventa proprietari e poi, in caso di decesso, gli eredi possono decidere se:

  • rimborsare il prestito alla banca (in unica soluzione oppure a rate), estinguere quindi l’ipoteca e tenere l’immobile
  • vendere la casa direttamente, o tramite la banca stessa, estinguendo il debito grazie alla cifra incassata

Altre soluzioni per comprare casa senza soldi da parte

Abbiamo brevemente analizzato alcune delle soluzioni più frequentemente adottate da coloro che desiderano acquistare casa pur non avendo liquidità.

Esistono anche altre opzioni, senza dubbio particolari, che meritano comunque un breve cenno a parte.

Tra di esse, ne citiamo due:

  • Permuta: consiste nello scambio di beni senza corrispettivo economico. Quest’ultimo può essere presente solo in minima parte, giusto per saldare una piccola differenza di valore tra i due beni. Potrebbe trattarsi, ad esempio, di uno scambio alla pari (o quasi) tra due alloggi, oppure tra una casa ed un’imbarcazione, tra un appartamento ed un lotto di terreno edificabile, e così via. E’ evidente che il mercato delle permute è molto meno ampio rispetto a quello delle compravendite tradizionali. Resta comunque un’ulteriore opportunità per comprare immobili senza soldi o, comunque, con una scarsissima disponibilità economica.
  • Case a 1 euro: sempre più frequentemente si sentono notizie di alcuni comuni italiani che “vendono” case ad un solo euro di prezzo. Si tratta di un modo per evitare che certi borghi si spopolino, ma chiaramente dietro a tutto questo ci sono delle richieste ben precise cui fare fronte. Ad esempio, potrebbe essere necessario prendere la residenza in quel luogo e, soprattutto, ristrutturare l’immobile (il più delle volte in condizioni non proprio ottimali) entro un certo lasso di tempo. Considerando che le ristrutturazioni godono di notevoli agevolazioni fiscali, può comunque essere una soluzione interessante (tanto da attirare addirittura alcuni stranieri che vorrebbero venire a vivere in Italia).

Se vorresti acquistare casa e desideri, in generale, saperne un po’ di più, ti suggeriamo di leggere trattativa acquisto casa e cose da sapere per comprare casa

Ulteriori approfondimenti potrai trovarli anche cliccando qui: comprare casa per investimento e comprare casa da privato