affitti in nero

Affitti in nero: cosa rischiano proprietario e inquilino?

Gli affitti in nero sono una pratica per evadere le tasse o pagare meno il canone dovuto. Ma cosa rischiano proprietari e inquilini?

In questo articolo affronteremo il tema partendo col vedere nel dettaglio cosa sono gli affitti in nero. Passeremo poi all’affitto in nero cosa si rischia dove capiremo che tipo di reato configura questa procedura. In seguito tratteremo gli affitti in nero rischi per il proprietario e affitto senza contratto rischi inquilino dove ci occuperemo nei dettagli dei due casi diversi. Infine nell’ultimo paragrafo parleremo della registrazione tardiva contratto di locazione per sapere quali sanzioni sono previste per una dichiarazione presentata in ritardo.

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Cosa sono gli affitti in nero?

Per la legge italiana sulle locazioni abitative n.431/1998, art.1, viene considerato nullo qualsiasi contratto che non sia stato regolarmente registrato presso l’agenzia delle entrate. 

La legge richiede quindi una forma contrattuale scritta da presentare con i relativi costi amministrativi, ovverosia l’imposta di registro. Tale documento servirà poi all’agenzia delle entrate per far desumere l’irpef sui canoni di locazione a carico del proprietario. Indipendentemente quindi dai costi e dalle tipologie del contratto di affitto sarà necessario registrare il contratto affinché sia valido.

Affitto in nero cosa si rischia

L’affitto in nero, ossia in assenza di un contratto di locazione registrato, è considerato dalla legge italiana tutti gli effetti un’evasione fiscale.

L’evasione fiscale in Italia diventa un reato penale (dichiarazione infedele) in tre casi specifici:

  • Quando l’imposta evasa supera i 100mila euro
  • Se l’intera somma evasa supera il 10% delle entrate totali
  • Quando l’evasione totale supera i 3 milioni di euro

Pertanto quando si parla di affitto in nero sanzioni sono nella maggior parte dei casi di tipo amministrativo. 

Affitti in nero rischi per il proprietario

Quando si svolgono attività illegali, come affittare casa in nero ad esempio, si sa che ci sono sempre dei rischi e spesso vengono sottovalutati. Esistono infatti diverse situazioni in cui un contratto regolare tutela il proprietario. Pensiamo ad esempio ai casi si debba sfrattare un inquilino moroso. Lo sfratto senza contratto sarà comunque possibile farlo ma si tratta di una procedura più lunga e onerosa.

Insomma il proprietario che pensa di risparmiare evadendo perde in realtà delle tutele fondamentali quando si affitta la propria casa a terzi. Vediamo in breve cosa rischia il proprietario:

  • Nessuna registrazione del contratto: accertamento legale dall’agenzia delle entrate che si può tradurre in una sanzione amministrativa.
  • Mancato pagamento dell’imposta di registro: la responsabilità è in questo caso condivisa tra proprietario e inquilino. Le sanzioni vanno dal 60-120% al 90-180% dell’imposta evasa a seconda che sia omesso l’importo del canone d’affitto oppure sia dichiarato più basso del reale.
  • Omissione del pagamento Irpef: Il proprietario rischia un accertamento fiscale da parte dell’agenzia delle entrate fino a 5 anni dopo quello in cui andava presentata la dichiarazione dei redditi.
  • Nessun preavviso da parte dell’inquilino: Se si affitta in nero decade ogni tipo di tutela per il proprietario, inclusa la durata minima dell’affitto. L’inquilino potrà quindi lasciare l’immobile in qualunque momento.
  • Rimborso del canone versato: Qualora l’accordo tra le parti prevedesse un canone dichiarato più basso di quello effettivamente versato, l’inquilino può denunciare affitto in nero cercando di ottenere dal proprietario l’eccedenza versata.
  • Contratto di locazione non registrato sfratto: Le procedure di sfratto diventano più lunghe e onerose. La procedura è comunque possibile presentando un’azione di occupazione senza titolo.

Affitto senza contratto rischi inquilino

Anche per l’inquilino ci sono dei rischi che non vanno ignorati. Principalmente questi rischia una sanzione amministrativa per il mancato pagamento dell’imposta di registro, come visto sopra. L’accertamento dell’agenzia delle entrate chiederà quindi il pagamento attraverso l’emissione di una cartella esattoriale il cui costo aumenterà col passare del tempo.

Se l’inquilino che si trova in affitto in nero denuncia il proprietario avrà certamente delle tutele. Ad esempio è questo il caso in cui la mancata registrazione del contratto è causata unicamente dal proprietario poiché ha ingannato l’inquilino. In questa situazione il contratto è nullo solo per l’affittuario e non per il proprietario.

Ciò consentirà all’inquilino di restare in casa per tutta la durata del contratto senza versare il canone concordato ma un semplice indennizzo per l’occupazione. Stesso discorso per le spese condominiali e di manutenzione che resteranno totalmente a carico del proprietario.

Registrazione tardiva contratto di locazione

La registrazione di un contratto di locazione va effettuata entro e non oltre 30 giorni dalla stipula del contratto. Esiste tuttavia la possibilità di registrare tardivamente il contratto attraverso il ravvedimento operoso. Si tratta in sostanza di sanzioni e interessi di mora aggiuntivi al costo dell’imposta iniziale che va sempre versata:

  • 30 giorni di ritardo: sanzione del 6% più interessi di mora
  • 90 giorni di ritardo: sanzione del 12% più interessi di mora
  • 1 anno di ritardo: sanzione del 15% più interessi di mora
  • Ritardo di oltre 1 anno ma meno di 2: sanzione del 17,14% più interessi di mora
  • Più di 2 anni di ritardo: sanzione del 20% più interessi di mora
  • Ravvedimento successivo alla contestazione della violazione: sanzione del 24% più interessi di mora